제주지방법원 2025타경8347. 제주 서귀포시 서귀동 비스타케이호텔(천지연) 9층 901호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 김상곤이며, 2016년 6월 30일 설정된 목포수산업협동조합 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 신청채권자도 목포수산업협동조합으로, 청구금액은 110,000,000원입니다.

이 물건의 눈에 띄는 특징은 극단적인 가격 하락입니다. 감정가 151,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가가 25,379,000원까지 내려왔습니다. 하지만 일반 아파트와 달리 호텔 객실은 운영 방식과 위탁계약, 실제 점유, 숙박시설의 수익성과 재매각 가능성을 함께 살펴야 합니다. 감정가 대비 할인율이 실제 시장가치 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인은 별개

등기부상 핵심은 2016년 6월 30일 설정된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이번 임의경매의 기초가 되는 말소기준권리입니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 정상적인 매각에 따른 말소 대상입니다.

과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2016년 6월 30일 신탁재산의 귀속으로 말소되었습니다. 현재 소유권은 김상곤 명의이고, 별도 가압류나 다른 근저당권은 확인되지 않습니다.

② 가격 분석 — 16.81%까지 내려온 이유가 중요하다

감정가 151,000,000원 대비 현재 최저가 25,379,000원은 매우 낮아 보입니다. 그러나 호텔 객실은 일반 주택과 동일한 방식으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 개별 객실의 운영수익, 시설 노후화, 공동운영 조건, 관리비 및 재매각 가능성에 따라 실제 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.

6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각기일이나 실제 낙찰가격이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 한 예상배당 계산값으로, 실제 확정 채무액과는 다를 수 있습니다.

현재 가격에서 추가로 유찰되면 명목상 입찰금액은 더 낮아지지만, 물건의 운영상 제약이나 위반건축물 문제가 함께 사라지는 것은 아닙니다. 실제 매수인 인수채무가 없더라도 운영계약 해소, 내부 수리, 관리비, 위반사항 시정 등에 따른 비용은 별도로 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,379,000원 가정)

매각대금 25,379,000원에서 추정 집행비용 856,822원을 제외하면 목포수산업협동조합 근저당권에 24,522,178원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액 110,000,000원에도 못 미치는 배당액입니다.

채권최고액 기준 미배당액이 131,477,822원 발생하지만, 이는 말소되는 근저당권의 배당 부족액이며 매수인이 그대로 인수하는 채무는 아닙니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금도 0원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용, 조세 등 배당우선권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 호텔 운영·위반건축물 — 실질적인 위험 구간

이 물건은 감정평가상 호텔로 이용 중입니다. 현장 표시는 '호텔에이치아이'이며, 등기상 명칭은 '비스타케이호텔(천지연)'입니다. 현장조사 당시 1층 프런트에서 만난 호텔 담당직원은 해당 객실을 소유자로부터 위탁받아 운영 중이라고 진술했습니다.

또한 현장조사 시 폐문 및 소유자 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 감정평가는 집합건축물대장상 도면과 외부 관찰 등을 종합해 통상적인 상태를 기준으로 이뤄졌습니다. 따라서 실제 객실 내부의 시설 상태와 수리 필요성은 별도 확인이 필요합니다.

• 위치. 서귀포시 서귀동 초원사거리 북서측 인근입니다. 중소규모 점포, 단독주택, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 지상 10층 건물이며 위생·급배수시설, 보일러 난방, 천장형 냉방, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구입니다. 역사문화환경보존지역과 지하수자원특별관리구역 등 여러 제한사항이 관련됩니다. 공시지가 표기는 987,600원/㎡입니다.
• 운영관계. 소유자로부터 위탁받아 객실 운영 중이라는 현장 진술이 있습니다. 위탁운영계약의 해지·승계 조건, 정산금, 운영수익 배분 및 객실 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 호텔 객실의 구매자는 운영수익과 유지비용, 활용 제한을 함께 고려할 가능성이 큽니다. 이미 5회 유찰된 점을 반영하면 재매각 기간과 가격에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 호텔 위탁운영계약. 운영사와 소유자 사이의 계약서, 계약기간, 해지조건, 객실 인도 및 정산관계를 확인해야 합니다. 위탁운영이라는 진술만으로 대항력 유무나 계약승계 의무를 확정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유관계. 현재 객실 이용자와 운영사의 점유 형태, 임대차 또는 기타 사용권원의 존재, 보증금과 확정일자 여부를 확인해야 합니다. 별도 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
• 위반건축물 범위. 2019.09.16 무단증축 등재 부분이 901호 전유부분과 어떤 관련이 있는지, 공용부분의 시정 책임과 비용 부담은 어떻게 정해지는지 관할 부서 및 관리 주체에 확인해야 합니다.
• 객실 내부 상태. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했던 만큼 시설·설비 상태, 누수, 냉난방, 욕실, 집기 및 보수 필요성을 확인해야 합니다.
• 실제 운영수익. 객실별 매출, 운영사 수수료, 공실 및 운영비, 정산금, 관리비를 확인하고 순수익을 기준으로 적정 매입가격을 검토해야 합니다.
• 미납 관리비와 공동시설. 공용부분 미납 관리비, 기계식 주차장 및 승강기 등 공동시설의 관리·유지비 부담을 확인해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 감정가의 16.81%라는 수치만으로 입찰하지 말고 실제 거래가격과 순수익, 추가비용을 반영해 응찰 가능 금액을 산정해야 합니다.
• 매각서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 호텔 운영 관련 계약을 확인해야 합니다. 매각 제외 물건이나 공용부분 관련 부담도 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “17%의 가격보다, 사 온 뒤 무엇을 할 수 있는지가 중요하다”

제주지방법원 2025타경8347은 권리분석과 투자성 분석의 결론이 크게 달라질 수 있는 물건입니다. 등기상으로는 말소기준이 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 과거 신탁 역시 이미 말소되어 있습니다.

그렇지만 실제 호텔 객실로 위탁운영 중이고 임대관계가 불명확합니다. 건축물대장에는 무단증축이 등재되어 있으며, 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 평가가 이뤄졌습니다. 5회 유찰되어 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 이 위험들이 해소되지는 않습니다.

결론은 입찰 보류 및 현장·계약 검증 우선입니다. 호텔 운영권과 점유관계, 위반건축물 부담, 객실 순수익과 재매각 가능성을 확인한 뒤에야 가격을 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 등기상 인수액이 0원이라는 장점은 있지만, 그것만으로 높은 투자 등급을 부여하기에는 운영·물리적·환금성 위험이 큽니다.