제주지방법원 2025타경8347. 서귀포시 서귀동 비스타케이호텔(천지연) 10층 건물의 9층 901호로, 감정평가상 현재 호텔로 이용 중인 근린시설입니다. 공부상 건물 명칭은 ‘비스타케이호텔(천지연)’이지만 현장에는 ‘호텔에이치아이’로 표시되어 있습니다. 현장조사 당시 1층 프런트의 호텔 담당직원은 본 호를 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다고 진술했습니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김상곤 명의로 소유권이 이전된 2016.06.30 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 권리는 2025.07.07 임의경매개시결정뿐이며, 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 낙찰자가 보증금이나 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 319-2 비스타케이호텔(천지연) 9층 901호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로47번길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철근콘크리트조 지상 10층 건물 내 9층 901호 · 호텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김상곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 73,990,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.30 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2016.05.18 주식회사비스타케이 명의로 소유권보존등기가 된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁등기가 이루어졌습니다. 해당 신탁등기는 2016.06.30 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 김상곤에게 소유권이 이전됐습니다. 과거 신탁관계는 이미 말소된 이력으로 확인되며, 현재 매각절차의 핵심은 같은 날 설정된 목포수산업협동조합 근저당권입니다.
② 점유·운영관계 — 임차인은 없지만 호텔 위탁운영 확인이 필요하다
임차인은 없습니다. 다만 현장조사 당시 호텔 담당직원이 본 호를 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영하고 있다고 진술했습니다. 이는 보증금 인수 문제와는 별개로, 낙찰 후 객실 인도와 운영관계 정리 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 위탁운영계약의 존재·기간·정산구조·해지 및 인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 73,990,000원으로 감정가 151,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 73,990,000원입니다. 그러나 현재 확인 가능한 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 호텔 객실로 운영되는 근린시설입니다. 수익성과 환금성은 객실 운영률, 위탁운영 조건, 관리비와 운영비, 개별 매매수요 등에 좌우될 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래, 실제 객실 수익, 비용 및 운영계약을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 83,741,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 105,539,274원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,255,100원 | 35,202,508원 | 120,797,492원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,820원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 156,000,000원 | 72,258,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 83,741,820원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 110,000,000원이며, 현재 회차 예상배당액 72,258,180원으로는 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 미배당액은 채무자 측에 남는 채무로서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 건축물·현장 리스크
감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐지만, 위반건축물 등재는 별도의 확인 대상입니다. 시정명령·이행강제금·원상복구·영업 관련 영향 여부와 비용 부담 주체를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀동 초원사거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 점포·단독주택·공동주택·숙박시설이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 10층 건물이며, 외벽은 제주석 등 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 보일러 난방, 천장형 냉방, 승강기, 소방, 기계식 주차설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구 30m 이하·방화지구이며, 소로2류에 접합니다. 역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등에도 해당합니다.
- 토지. 대지 1,416.3㎡, 평지·사다리형·상업용이며 공시지가는 987,600원/㎡입니다.
- 환금성. 호텔 객실로 이용되는 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 일반 주거형 물건과 매수층·가격 결정요인이 다르므로 실제 거래사례와 운영수익 확인이 핵심입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호텔 위탁운영계약. 운영 주체, 계약기간, 해지 조건, 객실 인도 절차, 정산금과 미지급금, 비품 소유관계를 확인하세요.
- 실제 수익과 비용. 객실 매출·운영수수료·관리비·전기 및 냉난방비·수선비를 확인해 순수익 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 실거래 확인. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가 매수라 단정하지 말고, 동일 건물과 유사 호텔 객실의 최근 거래가를 대조하세요.
- 위반건축물. 2019.09.16 등재된 무단증축 부분의 위치, 시정 여부, 이행강제금과 영업상 영향을 관할 부서에 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 객실·욕실·냉난방·급배수·창호·누수 및 비품 상태를 별도로 점검하세요.
- 점유와 인도. 임차인은 없지만 호텔이 객실로 운영 중입니다. 매각 후 실제 점유 이전과 영업 중단 여부를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 호텔 운영형 구분건물의 체납 관리비와 공용부분 비용, 각종 운영 관련 미정산금을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장과 운영계약 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다”
이 물건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2016.06.30 목포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원이며, 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 73,990,000원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 호텔 운영과 물건 상태, 그리고 실제 시장가격입니다. 객실이 소유자 위탁 방식으로 운영 중이고 임대관계가 명확히 확인되지 않았으며, 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 여기에 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 있고 동일 건물의 최근 실거래 비교값도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자는 출발점일 뿐, 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 권리는 통과할 수 있지만 운영계약·수익·위반건축물·내부 상태·실거래를 확인하기 전까지 입찰 판단은 보류하는 편이 타당합니다.
