임차인 없음·인수 0원으로 권리 구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 5회 유찰된 1층 휴게음식점 용도 근린시설입니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다, 공실 상가의 환금성과 임대수요를 보수적으로 확인해야 합니다.
춘천지방법원 2025타경275. 원주 반곡동 1903-6, 도로명주소 강원특별자치도 원주시 황금로 8에 있는 1층 146호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이고, 기준시점 현재 공실입니다. 말소기준은 2017년 하나은행 근저당권이며, 이후 강원신용보증재단·농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저매각가는 105,716,000원으로 감정가 629,000,000원의 16.81%까지 내려왔지만, 이는 동시에 다섯 차례 시장에서 소화되지 못했다는 신호입니다. 주거용 아파트처럼 실수요 환금성이 단순한 물건이 아니라, 원주혁신도시 내 상가지대의 1층 공실 근린시설이라는 점을 중심에 두고 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1903-6 1층146호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 휴게음식점 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 정지윤 (2017.08.21. 매매, 거래가액 683,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 105,716,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 351,520,447원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매수인에게 승계될 임대차 보증금이나 대항력 임차인 부담은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2017.08.25. 하나은행 근저당권이고, 그 이후 강원신용보증재단 가압류, 농협은행 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리분석의 결론은 인수 0원입니다.
② 회차별 가격 — 낮은 가격보다 ‘왜 5회 유찰됐는지’가 핵심
현재 최저매각가는 감정가의 16.81%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 6회 유찰 시 74,001,200원, 7회 유찰 시 51,800,840원 시나리오가 제시됩니다. 다만 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 최저가만으로 “싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 105,716,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 74,001,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 51,800,840원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 105,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,280,024원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 475,200,000원 | 103,435,976원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 82,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 63,962,065원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 105,716,000원 가정 시 채권자 총 청구 621,662,065원 중 103,435,976원만 배당되고, 미배당은 518,226,089원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 소재 왜준지사거리 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활 및 업무시설 등이 주로 소재하는 원주혁신도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 대상까지 제반차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 용도. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 기준시점 현재 공실입니다.
- 구조·설비. 13층 건물 내 1층 제146호로, 수세식 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·스프링클러설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 사다리형으로 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북동측 약 20m 도로와 남서측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 혁신도시개발예정지구 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 전 임차 업종, 내부 상태, 원상복구 필요성, 즉시 영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담이 변수입니다. 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 업종 적합성. 공부상 휴게음식점 용도라도 실제 영업 인허가, 설비, 배기·급배수, 간판·동선 조건은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 5회 유찰은 가격 저점 신호가 아니라 수요 약세 신호일 수 있습니다. 재매각 가능성과 임대 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 가압류, 경매개시결정, 임차인 현황은 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “사업성 안전”은 다르다
이 물건은 권리만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸 구조입니다. 그러나 경매의 결론은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 감정가 629,000,000원이 105,716,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이고, 용도는 휴게음식점, 기준시점 현재 공실입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보수 검토. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “이 가격에도 사용할 사람이나 빌릴 사람이 있는가”입니다.
