한 줄 평 말소기준은 2017.02.24 한국주택금융공사 근저당이고, 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 다만 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려온 배경에는 차량접근 곤란, 현황 단독주택, 큰 미배당, 환금성 점검이라는 숙제가 있습니다. 최저가만 보고 싸다고 볼 물건은 아닙니다.
춘천지방법원 2025타경312. 원주시 단구동 627-91 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있지만, 감정평가상 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 38,505,000원으로 감정가 160,368,240원 대비 24.01%까지 내려왔습니다. 권리만 보면 말소기준권리는 2017.02.24 설정된 한국주택금융공사 근저당이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 “권리가 위험해서”라기보다 왜 네 번 유찰됐는가입니다. 감정요항상 본건까지 차량접근이 곤란하고, 주변은 단독주택·주거나지·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 대중교통 사정은 무난하다고 평가되지만, 환금성은 현장 접근성·건물 상태·실제 점유관계 확인에 크게 좌우될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경312 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 627-91 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 200.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 413,500원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 장금란, 장명근, 장명기, 장명란, 장명천, 장정아 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 160,368,240원 / 38,505,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 57,503,168원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2017.02.24 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원, 근저당권자는 한국주택금융공사입니다. 그 뒤 2025.03.17 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 비고에는 금지사항등기에 관해 채권자로부터 말소동의서가 2025.3.12 제출된 것으로 적혀 있습니다.
② 임차인·인수 — 등재 임차인 없음, 인수액 0원
| 등재 임차인 | 임차인 없음 |
|---|---|
| 매수인 인수 | 0원 |
| 실질취득 | 38,505,000원 |
| 주의사항 | 감정요항상 임대관계 미상으로, 현장 점유와 인도 가능성 확인 필요 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득 기준은 최저매각가 38,505,000원과 동일하게 보되, 입찰 판단은 현장 접근성·건물 상태·환금성까지 함께 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,093,090원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 364,000,000원 | 37,411,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 326,588,090원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮지만, 이유를 봐야 한다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 38,505,000원 | 37,411,910원 | 326,588,090원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 26,953,500원 | 26,068,337원 | 337,931,663원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 18,867,450원 | 18,127,836원 | 345,872,164원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단구동행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 곤란합니다. 다만 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 등에 의한 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역입니다. 토지면적은 200.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차량접근 확인. 감정요항상 차량접근 곤란으로 기재되어 있으므로 실제 진입로, 주차, 공사 차량 접근 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입, 인도 가능성은 입찰 전 확인 대상입니다.
- 건물 상태. 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물이며, 난방설비 정상 작동 여부가 불분명합니다. 보수비를 별도 산정해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함입니다. 부속건물 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 변소 1.2㎡는 소재불명으로 기재되어 있습니다.
- 금지사항등기. 금지사항등기에 대해 채권자의 말소동의서가 제출되어 있으나, 등기 정리 가능성과 매각 후 말소 절차는 원본으로 대조해야 합니다.
- 미납 비용. 당해세·최우선변제·공과금 등은 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “낮아진 이유”가 중요하다
이 물건은 권리상으로는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후 경매가 진행되고, 등재 임차인도 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 하지만 4회 유찰이라는 결과가 말해주듯, 가격표만 보고 판단할 물건은 아닙니다. 차량접근 곤란, 단독주택 현황, 설비 작동 불분명, 제시외 건물 및 소재불명 부속건물까지 확인해야 할 현장 요소가 많습니다. 결론은 권리는 통과, 환금성은 보류입니다. 입찰 전 현장 확인이 이 사건의 성패를 가릅니다.
