102,989,000원
제주지방법원 2025타경8368. 제주시 한림읍 귀덕리 지중해빌 가동 1·2층 101호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 사용승인일은 2016.09.27입니다.
현 소유자 김민영은 2021.01.22 이 부동산을 거래가 280,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·농협은행·케이비캐피탈·한국캐피탈의 가압류가 차례로 들어왔지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8368 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 3944 지중해빌 가동 1,2층 101호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕1길 22-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 · 1,2층 101호 · 사용승인 2016.09.27 |
| 소유자 | 김민영 (2021.01.22 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,260,000원 / 102,989,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 168,739,208원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.22 설정된 주식회사신한은행 근저당권 201,600,000원입니다. 그 뒤에 등기된 가압류 4건과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.14 남동구 압류와 2024.08.14 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적이 다르다
지중해빌은 8세대, 사용승인일은 2016.09.27입니다. 확인된 최근 거래는 2건이고 최근 12개월 평균은 147,500,000원입니다. 현재 최저가 102,989,000원은 이 평균의 69.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 82.27㎡ | 2층 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 81.75㎡ | 2층 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 147,500,000원 |
가격만 보면 최저가는 최근 평균보다 낮습니다. 그러나 두 실거래 면적은 81.75㎡와 82.27㎡인 반면 본건에 잡힌 면적은 41.1㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 69.8%라는 비율은 참고 지표일 뿐, 본건이 최근 시세보다 30.2% 저렴하다는 뜻으로 그대로 받아들이면 안 됩니다.
③ 유찰 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 102,989,000원 | 100,747,154원 | 165,778,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,092,300원 | 70,394,639원 | 196,130,819원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 50,464,610원 | 49,156,247원 | 217,369,211원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 늘지만, 이 사건에서 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,241,846원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 201,600,000원 | 100,747,154원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,728,601원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,207,141원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,989,448원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 28,000,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 266,525,458원 중 100,747,154원이 배당되고, 165,778,304원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 제시외 시설과 매각 범위
- 포함. 다용도실 샷시 및 판넬조 14㎡, 비가림막 파이프조 12㎡, 다용도실 샷시 및 판넬조 9㎡, 비가림막 벽체이용 판넬지붕 7㎡가 포함됩니다.
- 포함 평가. 데크시설과 태양광시설도 평가에 포함됐습니다.
- 매각 제외. 창고 판넬조 판넬지붕 2㎡는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 현황. 데크시설이 있고 현관이 확장된 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 귀덕2리사무소 남서측 인근으로, 단독주택과 농경지가 혼재하는 지방도 및 해안 주변 주택·농경지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,155㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 218,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 사업자등록 현황, 현장 점유자를 확인하세요.
- 면적 대조. 최근 거래 2건은 81.75㎡·82.27㎡로 본건에 잡힌 41.1㎡와 일치하지 않습니다. 가격 상한은 감정평가서의 전유·공용면적과 등기면적을 대조한 뒤 정해야 합니다.
- 제시외 경계. 포함되는 다용도실·비가림막·데크·태양광시설과 매각 제외 창고 2㎡의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 도로와 차량 동선. 남동측 약 4m 도로의 실제 진입 폭, 주차와 회차 가능성을 확인하세요.
- 자연녹지지역 규제. 증축·용도변경·재건축 가능성을 검토할 때 토지이용 규제를 별도로 확인하세요.
- 관리·공과금. 체납 관리비와 전기·가스·수도 요금, 태양광시설의 유지관리 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 이후 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류는 소멸하고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 300,260,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 102,989,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 가격 비교 자료는 2건뿐이고 두 거래 모두 면적이 본건과 맞지 않습니다. 임대관계도 미상이며, 매각 제외 창고와 포함되는 제시외 시설도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 가능, 가격은 면적·점유·제시외 시설 확인 후 판단”입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 실제 이용면적과 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
