울산지방법원 2024타경9527. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1562-1 소재 근린시설과 토지 등을 일괄매각하는 사건입니다. 현장에서는 중국집이 영업 중이고, 별도의 창고시설도 있습니다. 건물 등기상 소유자는 김재환(205분의 105 지분)과 김희진(205분의 100 지분)입니다. 2017년 언양농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 동일 금융기관이 추가 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다.

권리 구조만 보면 선순위 근저당권이 말소기준이 되어 후순위 담보권까지 정리되는 형태입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기부 정리가 아닙니다. 감정가 2,247,154,000원에서 최저가 770,774,000원까지 떨어진 이유가 무엇인지, 그리고 상업용 토지와 영업 중인 건물을 실제로 어떻게 인도받고 활용할 수 있는지 확인하는 것이 더 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준권리는 2017.01.19 접수된 을구 1번 언양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 이후 2020.03.31 설정된 을구 2번 근저당권 240,000,000원도 매각으로 소멸할 예정입니다. 2024.11.18 임의경매개시결정 역시 매각 후 말소 대상입니다.

두 근저당권에는 이 토지와 제2동호·제3동호 건물에 관한 공동담보가 기재돼 있습니다. 채권최고액만 단순 합산한 금액과 실제 배당 대상 채권액은 다를 수 있으므로, 매각목록별 담보관계와 채권계산서 및 배당관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 시세의 34%는 아니다

이 사건은 감정가 2,247,154,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 770,774,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 가격 비율은 약 34.3%입니다. 하지만 감정가는 경매 감정평가액이고, 현재 시장에서 실제 거래되는 가격과 동일하지 않습니다.

4회·5회 유찰 시 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 향후 매각가격이나 일정이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

특히 이 물건은 단순한 토지 매각이 아닙니다. 영업 중인 근린시설과 창고시설, 제시외 건물의 포함 여부, 매각 제외 시설물까지 가격 판단에 영향을 미칩니다. 실제 취득가치는 인근 상업용 토지 거래사례와 유사 근린시설의 매매가격, 건물 상태 및 활용 가능성을 기준으로 별도로 검증해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 770,774,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 10,107,740원을 공제한 760,666,260원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 채권 합계는 1,800,000,000원이며, 예상 미배당액은 1,039,333,740원입니다.

후순위 근저당권 배당액은 0원, 소유자 잔여 교부액도 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액 1,555,792,086원 역시 현재 가정된 배당금으로는 충족되지 않습니다. 다만 담보권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 금융기관의 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용·당해세·우선변제권·실제 채권잔액·공동담보 배당관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 매각 범위 — 포함 건물과 제외 시설을 구별

이 사건에서 놓치기 쉬운 부분은 일괄매각의 범위입니다. 근린시설과 토지가 함께 매각되지만 현장에 있는 모든 건물·시설이 매수인 소유가 되는 것은 아닙니다.

또한 제시외 건물인 창고와 사무실·창고는 매각에 포함되므로, 공부상 건물과의 위치관계 및 현장 상태를 확인해야 합니다. 특히 영업장 사용 시설과 매각 제외 저온창고가 혼재한다면, 실제 영업시설 인수 범위를 구분하는 과정이 중요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 울산교동리슈빌아파트 동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 대단지 아파트, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 679.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상태입니다. 지형은 평지·가로장방형이고 도로접면은 광대소각입니다.
• 도로. 대로2류(폭 30~35m), 대로3류(폭 25~30m), 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다. 실제 진출입 및 활용계획은 현장 확인이 필요합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이고, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 및 가축사육제한구역 제한이 표시돼 있습니다. 업종과 신축·증축 가능성을 개별 검토해야 합니다.
• 공시지가. 1,951,000원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 가격지표이며 실제 매각 가능한 시세와 동일하지 않습니다.
• 건물. 근린시설과 창고시설은 경량철골구조 단층 건물로, 사용승인일은 2008.04.21입니다. 건물 상태와 수선비용이 실제 가치에 영향을 줍니다.
• 환금성. 근린시설·창고·토지가 결합된 물건은 업종 적합성, 상권, 토지 활용도 및 매수자 확보 여부에 따라 환금성이 달라집니다. 3회 유찰이라는 매각 이력도 함께 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 영업장 실제 점유자. 중국집 영업자가 소유자인지 별도의 임차인인지 확인하고, 임대차보증금·사업자등록·점유 시점·확정일자 및 대항력 여부를 조사하세요.
• 매각 대상 경계. 제시외 건물 7.84㎡와 150㎡는 포함, 이동식 컨테이너 및 저온창고는 제외됩니다. 감정평가서와 매각물건명세서 도면 및 현물을 대조하세요.
• 공동담보. 토지와 제1동호·제2동호·제3동호 관련 담보관계, 실제 일괄매각 목록 및 근저당권의 말소 범위를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 약 34.3%라는 비율보다 실제 인근 상업용 토지 및 근린시설 거래사례를 우선해 적정 입찰가격을 판단하세요.
• 사업 활용성. 제2종일반주거지역, 교육환경 보호구역과 도로 조건을 고려해 계획 업종의 영업 가능성과 증축·개발 가능성을 확인하세요.
• 명도·시설물 처리. 영업 중인 점포의 인도협의와 이동식 시설의 철거·이전 가능성 및 비용을 검토하세요.
• 건물 상태. 판넬 지붕과 경량철골구조의 누수·부식·단열·설비 상태 및 수선 필요성을 점검하세요.
• 미납 부담. 공과금·관리비·시설 운영 관련 미납액과 매수인 부담 가능성을 개별 확인하세요.
• 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 대조하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득가치

이 물건은 언양농업협동조합 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 근저당권까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 소멸관계는 비교적 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격을 판단할 때는 전혀 다른 접근이 필요합니다. 감정가 2,247,154,000원에서 최저가가 770,774,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 매수 기회가 우수하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 3회 유찰과 상업용 부동산의 제한적인 수요, 중국집 영업장 점유관계 및 매각 제외 시설물이라는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히 영업 중인 점포에 대한 임대차관계가 확정되지 않았으므로, 등기상 인수 0원을 실제 취득 과정의 모든 부담이 없다는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 추가 유찰 시 가격은 낮아질 수 있지만, 그 자체가 환금성 문제나 현장 위험을 해결하지는 않습니다.

결론은 권리 소멸관계는 양호하나, 가격 메리트와 점유·활용 위험은 검증 전까지 보류입니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인 폭이 아니라 실제 시장가격·점유관계·매각 범위를 정확히 확인하고 적정 입찰가를 산정하는 것입니다.