울산지방법원 2024타경9527. 울산 울주군 삼남읍 교동리 1562-1 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호(2)는 근린생활시설로서 ‘덕구짬뽕’ 상호의 중국집으로 이용 중이고, 일련번호(4)는 창고시설입니다. 토지는 679.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리 구조의 중심은 2017.01.19. 설정된 언양농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2020.03.31. 같은 조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당과 2024.11.18. 임의경매개시결정은 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9527 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1562-1 · 울산광역시 울주군 삼남읍 울산역로 405 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(덕구짬뽕) · 창고시설 |
| 토지 | 679.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 김재환(205분의 105) · 김희진(205분의 100) |
| 감정가 / 최저가 | 2,247,154,000원 / 1,101,106,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,555,792,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 등기상 말소기준은 2017.01.19. 언양농업협동조합 근저당권입니다. 2020.03.31. 추가 근저당과 2024.11.18. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황과 매각 범위 — 영업 중 시설과 제외 물건 확인
매각물건명세서상 본건은 일괄매각이고, 제시외 건물인 사각파이프조 및 펜스조 판넬지붕 창고 7.84㎡와 경량철골구조 그라스울판넬지붕 사무실 및 창고 150㎡가 포함됩니다. 반면 지상에 있는 이동식 컨테이너박스 1동과 이동식 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 2,247,154,000원, 현재 최저매각가는 1,101,106,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 1,101,106,000원 | 712,305,060원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 770,774,200원 | 1,039,333,542원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 539,541,940원 | 1,268,253,479원 |
이 사건에는 별도 실거래 비교 자료가 없으므로, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 저평가라고 단정할 근거는 부족합니다. 근린생활시설·창고·토지가 결합된 물건인 만큼 실제 영업가치와 토지가치, 건물 상태를 함께 확인해 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,101,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,411,060원 |
| 1. 근저당 · 언양농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,087,694,940원 |
| 2. 근저당 · 언양농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 담보채권 1,800,000,000원 중 1,087,694,940원이 배당되고 712,305,060원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산교동리슈빌아파트 동측 인근으로, 근린생활시설·대단지 아파트·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설은 ‘덕구짬뽕’ 상호의 중국집으로 이용 중이며 별도 건물은 창고시설입니다.
- 건물. 경량철골구조 단층 건물이며 사용승인일은 2008.04.21입니다. 기본적인 전기·위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 679.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 광대소각이며 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로2류·대로3류·소로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 물건 확인. 제시외 창고 7.84㎡와 사무실·창고 150㎡는 포함되지만, 이동식 컨테이너박스와 이동식 저온창고는 제외됩니다.
- 영업 현황 확인. 현재 중국집 영업 중이므로 실제 점유자·영업주체와 인도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 실거래 비교 자료가 없어, 할인율만으로 적정가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역이면서 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 담보권 구조. 말소기준은 2017.01.19. 언양농업협동조합 근저당이며 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 현장 가치 확인이 먼저”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.01.19. 언양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역과 매수인 인수액도 없습니다. 권리상 인수 부담은 0원입니다.
다만 현재 최저가 1,101,106,000원이 감정가의 49%라는 점만 보고 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 별도 실거래 비교 자료가 없고, 근린생활시설·창고·토지가 함께 매각되며 영업 중인 시설과 매각 제외 이동식 시설도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 현장과 가격 검증입니다. 권리는 단순하지만, 입찰가는 실제 토지·건물·영업 이용가치를 확인한 뒤 결정하는 편이 안전합니다.
