춘천지방법원 2025타경459. 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 715 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 6,754.8㎡, 토지이용상황은 공업용이고 계획관리지역·농공단지·지구단위계획구역에 포함됩니다. 등기상 소유자는 주식회사기적이며, 2023.09.19. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매에서 가장 먼저 잡아야 할 날짜는 2023.09.19.입니다. 이날 설정된 녹동농업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 문주희 근저당 49,000,000원이 설정됐고, 2024.05.17. 김유관 근저당 97,500,000원이 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리와 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기만 깨끗하게 끝난다고 해서 실질취득비용까지 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경459 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 우천면 법주리 715 · 강원특별자치도 횡성군 우천면 우천제2농공단지로 100 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 6,754.8㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사기적 |
| 감정가 / 최저가 | 2,504,819,300원 / 1,753,374,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 49,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 공시지가 | 73,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 점유관계는 별개
현재 소유권은 2023.09.19. 임의경매 매각으로 농업회사법인주식회사기적에 이전됐고, 2024.07.09. 상호변경을 원인으로 주식회사기적으로 표시가 변경됐습니다. 2023.09.19. 이전에 존재하던 가압류·압류·근저당 등은 당시 매각을 통해 말소된 내역이 확인됩니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 새로 설정된 2023.09.19. 녹동농업협동조합 근저당입니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 2명의 금액이 비어 있다
| 점유·전입자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)힐 | 2023.09.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)기적 | 2023.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임래구 | 2021.06.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백경원 | 2024.03.21 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병기 | 2024.02.13 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 점유·전입자는 모두 5명입니다. 이 가운데 (주)힐·백경원·김병기는 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 (주)기적과 임래구는 기준일보다 앞선 전입입니다. 다만 두 점유자 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’이라고 확정하기보다 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,753,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,933,740원 |
| 2. 근저당 · 녹동농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 근저당 · 문주희 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 4. 근저당 · 김유관 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,940,260원 |
제공된 현재 회차 산정에서는 채권 1,706,500,000원이 전액 배당되고 소유자에게 26,940,260원이 남습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 1,753,374,000원 | 1,706,500,000원 | 0원 | 26,940,260원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,227,361,800원 | 1,212,688,182원 | 493,811,818원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 859,153,260원 | 848,161,727원 | 858,338,273원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신청채권자 문주희의 49,000,000원도 배당되지 않는 시나리오이고, 3회 유찰에서도 신청채권자 배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 등기상 소멸되는 후순위 채권과 별개로, 매수인에게 실질적으로 중요한 것은 선순위 점유자의 대항력·보증금과 유치권 성립 여부입니다.
⑤ 유치권·세금 — 등기 밖에서 확인해야 할 변수
매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 은행열매 내/외피 전자동 탈피설비 외 1점이 포함됩니다. 반면 목록 1 지상에는 매각에서 제외된 컨테이너 1동과 파이프 구조물 1개가 소재하는 것으로 기재되어 있어, 현장에서는 매각 포함·제외 대상을 구분해 확인해야 합니다.
⑥ 토지·입지 메모
- 토지. 공장용지 6,754.8㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형이며 중로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이고 농공단지·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 추가 지정. 준보전산지·성장관리계획구역·중로2류(폭 15m~20m)·수질오염방지시설과 접합니다.
- 공시지가. 73,800원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준 물건과 달리 공업용 토지와 설비가 함께 검토되는 사건이므로 실제 이용가능성·매각 포함 범위·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)기적과 임래구의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 매각물건명세서와 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 유치권 점유 실체 확인. 주식회사 태성건설이 현재 목적물을 실제로 점유하는지, 공사대금채권과 목적물 사이의 견련성이 있는지 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 매각 제외 물건 확인. 컨테이너 1동·파이프 구조물 1개는 매각 제외로 기재되어 있으므로 토지 인도·사용 과정의 영향을 확인해야 합니다.
- 기계·기구 확인. 일괄매각 대상인 은행열매 내/외피 전자동 탈피설비 외 1점의 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고 실질 인수액도 미확정이므로, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저, 인수금액을 확정하라”
이 사건은 감정가 2,504,819,300원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 1,753,374,000원으로 내려온 물건입니다. 등기부만 보면 2023.09.19. 녹동농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하므로 구조 자체는 읽기 어렵지 않습니다. 문제는 등기 밖입니다.
(주)기적과 임래구가 말소기준권리보다 앞서 전입해 있으면서 보증금이 미상이고, 주식회사 태성건설의 207,000,000원 유치권 신고도 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 국세·지방세 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 배당 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 받아들이기보다, 선순위 점유자의 보증금과 유치권 성립 여부를 확인한 뒤에야 실질취득가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리·점유 확인이 선행되어야 한다는 것입니다.
