춘천지방법원 2025타경619. 강원특별자치도 원주시 명륜동 113-1 소재 근린시설과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정상 이용상태는 1,2층 근린생활시설, 3층 단독주택입니다. 말소기준은 을구 1번 원주밝음신용협동조합 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체는 단순하지만, 입찰 판단은 세금 우선배당 가능성, 제시외 건물, 도로 현황, 임대관계, 지적경계 확인에 달려 있습니다.
현재 최저가는 감정가 693,353,700원에서 1회 유찰된 485,348,000원입니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 최저가만 보고 단정할 사건은 아닙니다. 근린시설과 주택이 결합된 물건이고, 감정평가서에 임대관계 미상 및 경계 확인 필요 취지가 함께 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 명륜동 113-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1,2층 근린생활시설, 3층 단독주택 |
| 등기대상 | [건물] 강원특별자치도 원주시 명륜동 113-1외 2필지 |
| 소유자 | 홍효진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 693,353,700원 / 485,348,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주밝음신용협동조합 / 344,919,345원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지면적 170.0㎡ · 공시지가 586,600원/㎡ · 토지이용상황 주상용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.08.28 근저당
핵심은 을구 1번 원주밝음신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤따르는 을구 2번 홍정기 근저당권, 갑구 8번 소상공인시장진흥공단 가압류, 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 단정 금지, 현장 확인 필수
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·확정일자·전입 정보가 특정되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 근린시설과 주택이 결합된 물건인 만큼 입찰 전 실제 점유자, 영업자, 주거 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 회차별 가격 구조 — 최저가보다 ‘미배당 증가’를 봐야 한다
현재 회차는 감정가의 70%인 485,348,000원입니다. 다음 회차로 내려가면 매각가는 낮아지지만, 채권자 미배당은 빠르게 커집니다. 이 물건은 권리 인수보다 현황 확인과 환금성이 입찰가의 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 485,348,000원 | 478,094,520원 | 89,839,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 339,743,600원 | 334,187,190원 | 233,747,145원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 237,820,519원 | 233,691,032원 | 334,243,303원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 485,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,253,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 원주밝음신용협동조합 | 402,000,000원 | 402,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 홍정기 | 133,000,000원 | 76,094,520원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 32,934,335원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 추정표입니다. 총 채권액 567,934,335원 중 478,094,520원이 배당되고, 현재 회차 미배당은 89,839,815원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 현황·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주향교 북동측 인근에 있으며, 부근은 소규모 근린생활시설, 문화센터, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 1,2층은 근린생활시설, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비가 있고, 3층 주택부분은 가스보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역에 해당합니다. 기호(3)은 소로3류(폭8m 미만)에 접합합니다.
- 공부와 현황. 목록2는 공부상 도로이나 현황은 대지 등 상태입니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 경계. 인접필지와 경계구분 등이 없는 상태로 지적경계가 불분명합니다. 정확한 점유·면적·현황·지적경계 파악에는 측량이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 해당 시 0순위 차감으로 후순위 배당이 더 줄어들 수 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 영업자, 주거 사용 여부, 보증금·확정일자·전입 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 사용상태와 권원, 철거·유지 리스크를 확인하세요.
- 목록2 현황 확인. 공부상 도로이나 현황은 대지 등 상태입니다. 실제 이용상태와 향후 사용 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 측량 전제의 보수적 입찰가가 필요합니다.
- 용도·환금성 검토. 1,2층 근린생활시설과 3층 단독주택이 결합된 물건입니다. 단순 주거용 물건처럼 접근하지 말고 임대수익·공실·용도변경 가능성을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·배당 시뮬레이션·감정요항표 기반 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 현황은 보류
이 사건은 말소기준이 선명하고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 하지만 원주 명륜동 113-1은 근린시설+토지 물건이고, 목록2 현황 차이, 제시외 건물, 임대관계 미상, 지적경계 불분명, 국세·지방세 압류 이슈가 함께 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 현황은 현장 확인 후 판단. 현재 실질취득 485,348,000원을 기준으로, 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
