춘천지방법원 2025타경800. 강원특별자치도 원주시 일산동 91-13 제1호, 이용상태는 주택입니다. 건물은 변색벽돌조 슬래브지붕 2층건이고, 기본적인 위생설비 및 난방설비가 되어 있습니다. 현재 소유자는 송지연 단독소유로 등기되어 있으며, 신청채권자는 도계농업협동조합, 청구액은 111,192,077원입니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 낮은 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 예상배당상 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 임차인 3명, 선순위 임차권 배당, 갑구 8번 가등기 확인 메모, 일괄매각·제시외 건물·일부 도로 현황이 함께 묶여 있습니다. 즉 단순한 가격형 물건이 아니라 권리와 현황을 원본으로 맞춰야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 일산동 91-13 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 변색벽돌조 슬래브지붕 2층건 |
| 소유자 | 송지연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 253,082,000원 / 86,807,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 도계농업협동조합 / 111,192,077원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 단 확인 포인트가 있다
기준이 되는 권리는 2015.03.06 도계농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 하나은행 근저당권과 2025타경800 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 중복신고 없음
임차인은 김대봉·김상택·김윤덕 3명입니다. 김윤덕은 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 잡혀 있으나, 현재 매각가 86,807,000원 가정에서는 보증금 15,000,000원이 예상배당표에 전액 반영됩니다. 따라서 이 배당 전제에서는 매수인이 추가로 떠안는 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김대봉 | 1층 우측 뒷방 | 2023.03.10 / 해당 없음 | 15,000,000원 | 대항력 無 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. |
| 김상택 | 미상 | 2021.10.28 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 無 보증금 확인 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후이고 보증금 확인이 필요합니다. |
| 김윤덕 | 건물의 1층 일부 | 2008.10.21 / 2008.10.21 | 15,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 배당요구 2010.04.05, 예상배당표상 전액 배당입니다. |
③ 예상배당표 (매각가 86,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,526원 |
| 1. 임차인 김윤덕 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 일산새마을금고 | 104,000,000원 | 69,844,474원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 일산새마을금고 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 일산새마을금고 | 13,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 김정자 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 전세권 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 52,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 남원주신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 10번 근저당 · 주식회사조흥은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 12번 근저당 · 관설동새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 16번 근저당 · 도계농업협동조합 | 115,200,000원 | 0원 |
| 12. 을구 17번 근저당 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 미배당은 559,355,526원입니다. 신청채권자인 도계농업협동조합은 현재 회차 가정에서 배당 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 원주의과대학 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다. 건물은 변색벽돌조 슬래브지붕 2층건이며, 외벽은 적벽돌 등 마감, 창호는 샷시창호 등 마감입니다.
- 토지. 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 530,000원/㎡, 토지면적은 195.0㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대지이나 현황 일부 도로 또는 도로로 표시됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 갑구 8번 가등기와 갑구 9번 말소 기재를 등기부 원본으로 대조하고, 가등기 종류 확인 메모를 반드시 확인하세요.
- 임차인 3명 점유 확인. 김윤덕은 보증금 15,000,000원 전액 배당 전제, 김대봉은 보증금 15,000,000원, 김상택은 보증금 미상입니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당표는 인수 0원 구조이지만, 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 기재가 있으므로 감정평가서와 현황도면을 확인해야 합니다.
- 도로 현황. 목록1은 공부상 대지이나 현황 일부 도로, 목록3은 공부상 대지이나 현황 도로로 기재되어 있습니다.
- 명도. 실제 임차인 3명이 확인되므로, 낙찰 후 인도명령·명도 협의 가능성을 비용과 일정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “확인할 게 많다”
이 물건은 감정가 253,082,000원에서 최저가 86,807,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 권리와 점유는 단순하지 않습니다. 김윤덕 임차권은 배당표상 전액 배당되어 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 임차인 3명 중 김상택은 보증금이 확인되지 않고, 갑구 8번 가등기 종류 확인 메모와 제시외 건물, 일부 도로 현황이 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격은 낮아졌지만, 확인 없이는 입찰하기 어렵다”입니다. 실질취득은 현재 배당 전제상 86,807,000원으로 보되, 원본 서류 대조와 현장 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.