최저가 49%·인수 0원, 그래도 ‘싸다’는 증거가 없다 — 제주 가시리 11동호

제주지방법원 2025타경8395. 서귀포시 표선면 가시리 347의 제11동호와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 법원상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’로 분류됐지만 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 2019년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 건물입니다. 현재 최저가는 174,543,000원으로 감정가 356,209,900원의 49%까지 낮아졌습니다.

권리 자체는 비교적 정리 가능합니다. 현재 확인되는 전입 점유자 김세연의 전입일은 2024년 3월 29일로, 소유자 노지훈의 취득과 함께 설정된 2019년 12월 27일 세종신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 권리보다 매각 대상의 구성과 가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 등기 순위 대조가 필요하다

2019년 11월 6일 설정된 청주성동신용협동조합 근저당 1,950,000,000원과 서원경신용협동조합 근저당 1,040,000,000원은 모두 2019년 12월 27일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 노지훈이 소유권을 취득하고 세종신용협동조합 앞으로 채권최고액 264,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 실질적인 말소기준은 2019.12.27 세종신용협동조합 근저당으로 보는 것이 자연스럽습니다.

그 뒤 설정된 김미경의 전세권 100,000,000원은 2022년 4월 1일 해지로 이미 말소됐습니다. 2024년 이후 설정된 유한회사미래리츠개발 근저당과 가처분, 충북신용보증재단·신한카드· 청주서원신용협동조합의 가압류 및 경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 세종신용협동조합의 근저당은 2026년 2월 12일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

임차인·점유 분석

확인되는 실제 점유자는 김세연 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다.

전입일이 2019.12.27 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 산정하기 어렵습니다. 대항력이 없어 배당 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%여도 시세 메리트는 미확인

현재 최저가는 174,543,000원으로 감정가 356,209,900원의 49%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건이나 인근 유사 단독주택의 최근 12개월 실거래·최신 거래 비교가 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

특히 이 사건은 일반적인 단독 소유 주택 한 채와 다릅니다. 토지를 일괄매각하되 목록 중 토지는 지분매각이고, 해당 부지에는 제시 건물을 포함해 단독주택과 제1종근린생활시설 총 24개 동이 소재합니다. 토지 일부는 공부상 대지이지만 현황상 단지 내 도로로 이용됩니다. 단순히 ‘감정가 대비 51% 할인’이라는 계산만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,543,000원 가정)

현재 계산상 총 채권액은 3,529,040,845원, 채권자 배당액은 171,299,398원, 미배당은 3,357,741,447원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소된 근저당이 선순위 배당에 포함된 계산이므로 실제 배당순위와 금액은 원본 대조가 필요합니다.

④ 매각 범위·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 법원상 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정 당시에는 단독주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 건물입니다.
• 입지. 서귀포시 표선면 가시리 ‘가시리삼거리’ 동측 근거리에 위치하고, 주변에는 전·과수원· 단독주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지 지분. 목록 토지는 지분매각이며, 타운하우스 부지에 제시 건물을 포함한 단독주택 및 제1종근린생활시설 총 24개 동이 소재합니다.
• 도로 이용. 토지는 공부상 지목이 대지이나 현황 일부는 단지 내 도로로 이용 중입니다. 지분 범위와 도로 사용관계가 향후 처분성과 이용가치에 영향을 줄 수 있습니다.
• 매각 제외. 지상 이동식 창고 1식은 매각에서 제외됩니다. 바닥포장·조경수·담장 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부 확인이 곤란했고, 유사 건물과 공부, 탐문 및 외부관찰에 따른 통상적 상태를 상정해 감정평가했습니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 및 건축계획심의대상구역에 해당하거나 저촉됩니다.
• 공부 차이. 건물 자체의 공부와 현황 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2019.11.06 근저당 2건은 2019.12.27 해지로 말소된 기록이 있습니다. 말소기준과 배당순위는 최신 등기 원본으로 다시 확정해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 각 근저당이 다수 부동산을 공동담보로 설정한 내역이 있으므로 공동담보 재산의 매각·배당 진행 상황을 확인하세요.
• 토지 지분 특정. 매각되는 정확한 지분 비율과 위치, 24개 동 소유자 사이의 사용관계, 진입로·주차장·공용시설 권리를 확인하세요.
• 도로 부분 확인. 대지 중 단지 내 도로로 이용되는 범위와 도로 지분의 실질 가치, 유지관리 부담 및 통행관계를 확인하세요.
• 매각 제외 창고. 이동식 창고 1식은 낙찰 대상이 아닙니다. 소유관계와 철거·이동 요구 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 점유자 보증금. 김세연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 명도 협의와 배당 관계를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 내부 실사. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 누수, 마감 상태, 설비 작동, 불법 증·개축과 수선비를 현장조사로 검증해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율 대신 표선면 가시리 유사 단독주택과 토지 지분의 최근 거래, 현재 매물, 임대수익 가능성을 따로 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지대장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”

이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 김세연의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 종전 전세권은 이미 말소됐으며 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교가 없고, 토지는 지분매각이며 일부가 단지 내 도로로 쓰입니다. 이동식 창고는 매각에서 제외되고 내부도 확인되지 않았습니다. 여기에 말소된 근저당이 예상배당 선순위에 포함된 불일치까지 있어 서류 검증 부담도 큽니다. 권리 인수는 낮지만, 물건 범위·환금성·가격 적정성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.