제주지방법원 2025타경8398. 제주시 애월읍 납읍리의 토지와 제16동 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 상부 다락과 조경수·담장도 평가에 포함됐습니다. 목록1 토지는 지분 매각이고 목록2 건물과 일괄매각되는 구조입니다.
권리의 기준점은 2021.09.02. 설정된 송현새마을금고 근저당권 468,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.07.08. 임의경매를 신청했습니다. 임차인 백수정·박순연의 전입일은 각각 2024.06.21.과 2024.11.04.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8398 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2120 제16동 · 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽납로 144-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대성시티건설 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 목록1 토지 지분 매각 · 목록2 건물 상부 다락 포함 · 조경수 및 담장 포함 평가 |
| 감정가 / 최저가 | 471,897,500원 / 231,230,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 462,027,083원 |
| 토지 현황 | 면적 9,842㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 217,300원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 0원
말소기준은 2021.09.02. 송현새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐지만 이는 동일 담보권의 승계이며, 매각으로 소멸합니다. 2023년 재산보전처분은 2025.05.15. 이미 말소됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백수정 | 본건 전부분 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순연 | 본건 전부분 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 231,230,000원으로 감정가 471,897,500원의 49%이며 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 231,230,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 231,230,000원 | 231,230,000원 | 240,807,220원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 161,861,000원 | 161,861,000원 | 309,205,054원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 113,302,700원 | 113,302,700원 | 357,083,538원 |
유찰이 진행될수록 실질취득액은 내려가지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 변화입니다. 동일 권역·유사 단독주택의 최근 실거래 비교가 없으므로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 토지는 전체 매각이 아니라 목록1 지분 매각이므로, 등기상 정확한 지분과 토지 이용관계를 반영해 가격을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,037,220원 |
| 1. 근저당권 · 송현새마을금고 | 468,000,000원 | 227,192,780원 |
| 근저당 미배당 | - | 240,807,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 2024.02.26. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 현재 최저가 기준 집행비용을 제외한 227,192,780원이 담보채권에 배당되고 240,807,220원이 미배당됩니다. 담보권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 납읍리사무소 북서측 근거리에 위치한 마을주변 농경지대로, 인근에 농경지와 단독주택이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 2층 단독주택이며, 외벽은 스타코 등, 창호는 시스템창호 마감입니다. 급·배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 대지로 평지·부정형·소로한면 조건입니다. 목록1은 토지 전부가 아닌 지분 매각입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 평가범위. 건물 상부 다락과 조경수·담장이 평가에 포함됐으며, 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농경지와 단독주택이 혼재한 지역의 단독주택이고 토지가 지분 매각이므로, 현지 거래사례와 지분 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지분 확인. 목록1의 정확한 매각지분과 공유자, 지분별 이용관계를 등기부와 매각목록 원본에서 확인하세요.
- 임차조건 확인. 백수정·박순연의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 본건 전부분을 점유하는 임차인 2명이 조사됐으므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 점검하세요.
- 현장 상태 확인. 2층 단독주택과 다락, 조경수, 담장, 급·배수·난방설비의 현재 상태를 직접 확인하세요.
- 가격 원점 검토. 감정가 할인율 대신 애월읍 납읍리 인근 단독주택·토지의 최근 거래와 건물 상태를 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 경관·생태계·지하수·공항 장애물 제한 등 토지이용 규제가 증축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 지분은 보류”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.09.02. 근저당권이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 감정가 471,897,500원에서 2회 유찰돼 최저가가 231,230,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 시장 비교자료가 없고, 목록1 토지가 지분 매각이라는 점이 가격과 활용·환금성 판단을 어렵게 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 안전하지만, 가격과 매각지분 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
