춘천지방법원 2025타경20522. 소유자는 조옥자이며 등기부 건물은 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905-2입니다. 사건 물건은 연립/다세대와 토지가 함께 묶인 일괄매각이고, 감정 이용상태상 에이동은 주택, 비동은 종교집회장으로 이용 중입니다. 등기상 현재 말소기준은 2010년 원주농업협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당입니다. 2025년 같은 원주농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 감정가 934,755,440원이 5회 유찰을 거쳐 최저가 157,105,000원까지 내려와 감정가의 16.81%가 됐지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 오히려 다회 유찰 자체가 복합용도·농지·제외물건·환금성에 대한 시장의 경계를 함께 점검해야 하는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20522 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905 |
| 등기부 건물 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 에이동 주택 · 비동 종교집회장 |
| 소유자 | 조옥자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 934,755,440원 / 157,105,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 197,030,031원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 1,124㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 공시지가 49,100원/㎡ |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 원주농협 근저당
2001년 한국주택은행 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2010.07.06 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 원주농업협동조합 근저당 260,000,000원이 현재 말소기준입니다. 2016년 삼호개발 주식회사의 가압류 10,412,060원도 같은 해 해제로 이미 말소됐고, 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 감정가 16.81%지만 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 157,105,000원입니다. 감정가 934,755,440원 대비 16.81% 수준까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건은 주택과 종교집회장이 함께 이용되고 토지까지 일괄매각되는 복합 물건이므로, 일반적인 주거용 집합건물처럼 감정가 할인폭만 보고 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,999,470원 |
| 2. 근저당 · 원주농업협동조합 | 260,000,000원 | 154,105,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 105,894,470원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 산정액도 0원입니다. 집행비용은 2,999,470원으로 추정되어 있고, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 농지·제외물건 — 이 사건의 실무 핵심
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다. 입찰기일 전 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 문의해야 합니다.
- 토지 현황. 목록1은 공부상 지목이 전이며 현황 일부는 도로 및 휴경지입니다. 감정요항에는 일부 제시외물건인 화장실 및 창고 부지로 이용 중인 부분도 기재돼 있습니다.
- 비닐하우스. 목록1 지상에 비닐하우스 1동이 있으나 매각에서 제외됩니다. 토지 이용과 철거·사용 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관정. 목록2 지상 경계부분에 매각에서 제외되는 관정이 소재한다고 보고됐으며, 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물은 포함되는 조건입니다. 다만 비닐하우스와 관정처럼 매각에서 제외되는 시설도 있어 포함·제외 경계를 구분해 확인해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 에이동은 주택으로, 비동은 종교집회장으로 이용 중입니다. 단순 주거용 하나가 아니라 용도가 섞여 있는 물건입니다.
- 주위환경. 신평저수지 서측 인근으로 농경지, 임야, 전원주택단지, 농가주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 규제. 기호(1)는 생산관리지역 및 가축사육제한구역이고, 기호(2)는 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역입니다.
- 토지 특성. 토지면적 1,124㎡, 지목 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 건물. 에이동과 비동 모두 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건이며, 에이동에는 위생·난방·태양광설비, 비동에는 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 5회 유찰됐고 주택·종교집회장·농지 성격이 함께 있는 복합 물건이므로, 일반적인 단일 주거용 물건보다 매수층이 제한될 가능성을 입찰가에 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있는 사건입니다.
- 점유·임대차 현장 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 비닐하우스·관정의 소유 및 사용관계. 둘 다 매각 제외 사항이므로 낙찰 후 토지 사용에 어떤 제약이 생기는지 확인하세요.
- 경계 측량. 관정이 경계부분에 있다고 보고돼 정확한 확인에 측량이 필요합니다.
- 일부 도로·휴경지 현황. 공부상 전과 현황 이용의 차이를 직접 확인하고 농지취득 및 향후 이용계획과 충돌하는지 점검하세요.
- 가격 상한은 별도 산정. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매입이라고 판단하지 말고, 주택·종교집회장·토지 각각의 현장 가치와 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 농지취득자격증명 관련 관서 확인사항을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2010.07.06 원주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 등기보다 현장에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 비닐하우스·관정의 매각 제외, 임대관계 미상, 주택과 종교집회장이 함께 있는 이용상태, 일부 도로·휴경지 현황이 모두 확인 대상입니다.
특히 감정가 934,755,440원이 최저가 157,105,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 5회 유찰은 큰 할인처럼 보이지만 동시에 시장의 경계가 누적됐다는 뜻이기도 합니다. 이 물건은 ‘권리 인수 0원’보다 농취증을 확보할 수 있는지, 제외시설과 경계를 감당할 수 있는지, 실제 점유관계와 복합용도에 맞는 매수·처분 전략이 있는지를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
