춘천지방법원 2025타경20522. 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905 소재의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 본건은 신평저수지 서측 인근에 위치하고, 부근은 농경지·임야·전원주택단지·농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 건물은 에이동이 주택, 비동이 종교집회장으로 이용 중입니다. 단순 주거용 집합건물만 보는 방식으로 접근하면 놓치는 조건이 많습니다.
말소기준은 2010년 7월 6일 원주농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2016년 삼호개발 주식회사 가압류는 이미 말소 등기가 있습니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 명세서상 농지취득자격증명 필요 문구가 있어, 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 명확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905 |
| 등기상 건물 | [건물] 강원특별자치도 원주시 지정면 신평리 905-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 에이동 주택 · 비동 종교집회장 |
| 소유자 | 조옥자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 934,755,440원 / 320,621,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 197,030,031원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2001년 한국주택은행 근저당권은 2010년 해지·말소 흐름이 확인되고, 2010년 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 작동합니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
임대관계는 감정요항에서 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 배당·인수 구조상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 잡히지 않습니다. 따라서 이 사건의 주된 부담은 임차보증금이 아니라 일괄매각 조건과 현황 확인입니다.
③ 회차별 가격 — 싸진 것은 맞지만 조건부다
현재 최저매각가는 320,621,000원으로 감정가 934,755,440원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시나리오는 224,434,700원, 5회 유찰 시나리오는 157,104,290원입니다. 다만 농지취득자격증명, 현황 일부 도로 및 휴경지, 매각 제외 비닐하우스와 관정 확인이 붙어 있어 “유찰이 많다 = 무조건 저가”로 단정하기 어렵습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 34.3% | 320,621,000원 | 33,079,754원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24.01% | 224,434,700원 | 127,919,446원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16.81% | 157,104,290원 | 194,307,230원 |
④ 예상배당표 (매각가 320,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,288,694원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 원주농업협동조합 | 260,000,000원 | 237,332,306원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 삼호개발 주식회사 | 10,412,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권 348,412,060원 중 315,332,306원이 배당되고, 미배당은 33,079,754원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평저수지 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지·임야·전원주택단지·농가주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행상황 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 에이동은 주택, 비동은 종교집회장으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 에이동과 비동 모두 철근콘크리트조 스라브지붕 1층 건물입니다.
- 설비. 에이동은 위생설비·난방설비·태양광설비 등이 있고, 비동은 난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 생산관리지역, 지목 전, 토지면적 1,124㎡, 공시지가 49,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 전이나 일부 제시외물건 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 포함되는 것과 제외되는 것을 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 지상 매각 제외 비닐하우스 1동, 경계부분 관정은 낙찰 후 분쟁 소지가 있어 위치·소유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 측량 필요성. 관정의 정확한 확인은 측량을 필요로 한다고 보고되어 있습니다. 경계 확인 없이 가격만 보고 접근하면 명도보다 현황 정리가 더 어려울 수 있습니다.
- 용도 혼재. 주택과 종교집회장 이용이 함께 확인됩니다. 향후 사용 목적이 주거인지, 종교집회장인지, 토지 활용인지에 따라 점검 항목이 달라집니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원”보다 중요한 것은 현황
이 사건은 배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 보증금 승계형 리스크도 잡히지 않습니다. 그래서 권리만 보면 단순해 보입니다. 그러나 진짜 판단 포인트는 농지취득자격증명, 제시외 건물, 매각 제외 비닐하우스·관정, 현황 일부 도로 및 휴경지입니다. 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 낮아진 이유가 물건의 복합성에 있을 수 있습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 현황은 까다로움. 입찰 전 현장·관서·측량 리스크를 확인할 수 있는 사람에게만 열리는 물건입니다.