춘천지방법원 2025타경20599. 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 458-1 소재의 토지와 사무소·창고 등 건물이 포함된 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호 5는 2층 일반철골구조 건물로 사무소 용도이며, 기호 6~13은 단층 건물로 창고 등의 상태입니다. 소유자는 주식회사골드크로버입니다.
가격만 보면 감정가 대비 절반 이하로 내려와 관심을 가질 만합니다. 그러나 이 사건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 농지취득 요건, 건축물 사용승인, 유치권 성립 가능성, 토지와 건물의 현황 차이를 함께 검토해야 합니다. 특히 유광준과 주식회사 에스에스전력의 공사대금 유치권 신고가 있어, 낙찰 후 점유와 인도 문제를 단순하게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20599 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 반곡리 458-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 사무소 및 창고 등 · 일괄매각 |
| 등기 대상 | 반곡리 458-1 외 2필지 1동 |
| 소유자 | 주식회사골드크로버 |
| 감정가 | 3,537,009,000원 |
| 최저매각가 | 1,733,134,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 천안신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,718,071,018원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.31 갑구 2번 가압류 · 유광준 · 501,900,000원 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 별도 점유 확인 필요 |
| 건물 상태 | 목록 5~13 미준공 · 건축물 사용승인 없음 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 유치권은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 2025.03.31 접수된 유광준의 가압류입니다. 이후 천안신용협동조합 근저당권, 김세인 근저당권, 경매개시결정, 국의 압류, 신용보증기금 가압류 및 근저당권 관련 가처분이 등기되어 있습니다. 제공된 등기 분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 선순위 가압류가 배당에서 일반적인 우선담보권처럼 독점적인 우선변제권을 갖는 것은 아닙니다. 실제 배당은 채권의 성격과 순위, 배당요구, 조세채권 등의 조건에 따라 달라질 수 있으므로 아래 예상배당액을 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
유치권은 등기부의 일반 담보권과 다르게 실제 점유, 피담보채권의 존재, 목적물과 공사대금채권의 견련성, 점유의 적법성 등을 검토해야 합니다. 유치권이 유효하게 성립하고 점유가 유지되는 경우에는 매수인의 사용·인도·처분에 실질적인 장애가 생길 수 있습니다. 이 사건에서는 유치권 신고인별 점유 구역과 계약·공사·채권 자료를 반드시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 실질취득은 불확실
현재 최저매각가는 1,733,134,000원으로 감정가 3,537,009,000원 대비 약 49%입니다. 2회 유찰된 결과 감정가와 최저가 사이에는 1,803,875,000원의 차이가 발생했습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 3,537,009,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 1,733,134,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 1,213,193,800원 | 34.3% | 다음 회차 가정 |
| 4회 유찰 시 | 849,235,660원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
중요한 점은 감정가 대비 낮은 비율이 시세 대비 저렴함을 의미하지 않는다는 것입니다. 이 토지·건물의 실거래 평균과 최근 거래가격을 비교할 근거가 확보되지 않았으므로, 현 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,733,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,731,340원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 유광준 | 501,900,000원 | 501,900,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 천안신용협동조합 | 2,035,000,000원 | 1,211,502,660원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김세인 | 미상 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 219,997,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 추정표를 반영한 것으로, 채권최고액 기준 계산과 미상 채권 제외 등의 한계가 있습니다. 집행비용은 추정값이며 당해세·최우선변제 등의 우선권 변동을 반영하지 않았습니다. 특히 가압류권자와 근저당권자 사이의 실제 배당순위 및 배당액은 확정 배당표와 다를 수 있습니다. 김세인 근저당권의 등기상 채권최고액은 1,095,600,000원이나 실제 피담보채권액은 확인되지 않았습니다.
예상배당표상 채권자 총 청구액은 2,756,897,958원, 예상배당액은 1,713,402,660원, 미배당 합계는 1,043,495,298원입니다. 이는 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 별도 유치권 문제는 배당표의 인수액 0원과 구분하여 검토해야 합니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 현재 | 1,733,134,000원 | 1,713,402,660원 | 1,043,495,298원 |
| 3회 유찰 시 | 1,213,193,800원 | 1,198,661,862원 | 1,558,236,096원 |
| 4회 유찰 시 | 849,235,660원 | 838,343,303원 | 1,918,554,655원 |
현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 것으로 추정된 금액은 1,211,502,660원으로, 신청 청구금액 1,718,071,018원에 미달합니다. 3회 유찰 시에는 696,761,862원, 4회 유찰 시에는 336,443,303원으로 추정 배당액이 줄어듭니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성읍 반곡리 소재 반곡저수지 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 저수지, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리·노선·운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물 용도. 기호 5는 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로 사무소 상태이고, 기호 6~13은 단층 건물로 창고 등의 상태입니다.
- 건물 마감. 외벽은 판넬 등, 내벽은 판넬 및 일부 타일 마감이며 하이샷시 단창 등이 설치되어 있습니다. 기호 5에는 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지 현황. 목록 1·3은 공부상 전, 목록 2·4는 답입니다. 현황상 목록 1·2·4는 사무소·창고·제조업소 건부지 등으로, 목록 3은 진출입로 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 토지 평가 참고. 토지 자료상 면적은 4,516㎡, 공시지가는 37,900원/㎡, 지형은 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로접면 조건입니다.
- 환금성. 사무소·창고 등과 농지가 결합된 특수 물건이므로 일반 아파트와 달리 용도 적합성, 허가상태, 시설 활용 가능성이 매수 수요에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 특별매각조건 — 농취증·미준공·매각 제외 물건
토지 지상에 소재하는 수목, 담장, 석축, 옹벽, 바닥포장, 오수정화조, 배수로 및 관정 등은 토지가격에 포함하여 평가되어 있습니다. 따라서 감정가 내역을 살필 때 이러한 시설과 별도 제외 물건의 구분을 명확히 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 검증. 유광준의 540,000,000원 및 에스에스전력의 368,400,000원 유치권에 관하여 공사계약, 미지급 공사대금, 목적물과의 관련성, 실제 점유·점유 개시 시점을 확인하세요.
- 농취증 사전 확인. 목록 1~4 각각의 농지취득자격증명 발급 가능성을 횡성읍 행정복지센터에서 확인하고, 발급이 불가능한 경우의 보증금 몰수 위험을 검토하세요.
- 미준공 상태 확인. 목록 5~13 건물의 건축 관련 서류, 사용승인 미이행 사유, 보완공사 가능성 및 예상 비용을 확인하세요.
- 매각 대상 구분. 일괄매각 목록에 포함되는 토지·건물과 매각 제외 컨테이너 3동의 소유관계 및 처리 문제를 확인하세요.
- 현황과 공부 대조. 전·답으로 기재된 토지가 건부지와 진출입로 등으로 이용되고 있으므로 전용허가, 토지 사용현황 및 허가조건을 검토하세요.
- 등기·배당 검증. 유광준 가압류를 말소기준으로 한 권리 소멸관계, 김세인 근저당권 관련 가처분, 국의 압류 및 세금 우선순위를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 유치권 주장자의 점유 여부와 인도 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고, 인근 유사 용도의 실제 거래가격과 유치권·건물 보완·인허가 비용을 고려해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 최저가가 안전한 취득을 보장하지 않는다”
이 사건은 감정가 3,537,009,000원의 물건을 1,733,134,000원부터 입찰할 수 있다는 점에서 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 단순한 가격 조정으로 보기에는 중요한 위험이 겹쳐 있습니다.
특히 908,400,000원 규모의 유치권 신고 2건은 성립 여부가 불명확하고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험도 있습니다. 여기에 사용승인이 나지 않은 건물들과 매각 제외 컨테이너 문제까지 해결해야 합니다.
등기상 인수는 0원으로 추정되지만 실제 취득·활용 위험은 높습니다. 최근 실거래와 비교한 가격 우위도 확인되지 않았으므로 지금 단계에서 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리·허가·점유 검증 전 입찰 보류입니다. 해당 위험을 구체적으로 해소할 수 있는지 확인한 뒤에야 적정 낙찰가를 판단하는 것이 타당합니다.
