춘천지방법원 2025타경20606. 원주시 단구동 ‘원주단구내안애카운티에듀파크1단지’ 109동 5층 502호 아파트입니다. 소유자 김학진은 2021년 거래가 297,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 2021년 원주밝음신용협동조합 근저당권은 같은 해 10월 이미 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 기준은 2023.05.25. 접수된 롯데캐피탈 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.10.25. 전입·점유한 임차인 이성균입니다. 보증금은 290,000,000원, 확정일자는 2021.09.09.로, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 66.6%지만, 그 숫자는 임차인 인수를 빼고 본 값입니다. 현 회차 예상배당에 따르면 임차인에게 195,907,000원이 배당되고 보증금 부족분 94,093,000원이 남습니다. 매수인의 경제적 부담은 결국 약 293,593,000원이고, 최신 거래 298,000,000원과 최근 12개월 평균 299,333,333원에 거의 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1721 원주단구내안애카운티에듀파크1단지 109동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9317㎡ · 20층 건물 중 5층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김학진 (2021.03.30. 소유권이전 · 거래가액 297,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2021.03.30. 설정된 원주밝음신용협동조합 근저당권 230,400,000원은 2021.10.25. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.25. 롯데캐피탈 가압류 20,044,832원입니다. 이후 한국씨티은행 가압류 38,602,688원, 하나캐피탈 가압류 31,184,270원, 천안시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 이성균 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.25 / 2021.09.09 | 290,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 임차권등기 접수일은 2023.11.01.이며 배당요구가 확인됩니다.
② 시세 비교 — 1.995억이 아니라 2.936억으로 비교해야 한다
원주단구내안애카운티에듀파크1단지는 571세대, 2020.06.03. 준공이며 대상 전용면적은 84.9317㎡입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 299,333,333원, 최저 285,000,000원, 최고 312,000,000원입니다. 최신 2026.08. 거래는 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 12 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 7 | 297,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 303,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 19 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 15 | 312,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 299,333,333원 |
최저가만 시세와 비교하면 66.6%라 매우 싸게 보이지만, 대항력 보증금 부족분을 포함한 실질취득 293,593,000원은 최근 12개월 평균의 약 98.1%, 최신 거래 298,000,000원의 약 98.5%입니다. 즉 3회 유찰됐어도 실질적인 할인폭은 약 2% 안팎입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 임차인 이성균 보증금 | 290,000,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 롯데캐피탈 가압류 | 20,044,832원 | 0원 |
| 3. 한국씨티은행 가압류 | 38,602,688원 | 0원 |
| 4. 하나캐피탈 가압류 | 31,184,270원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 경매신청 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 94,093,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금이 모두 290,000,000원이지만, 승계 관계가 별도로 명시돼 있지 않아 여기서는 각 권리의 기재 내용만 따릅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남원주초등학교 남서측 인근. 택지개발지구 내 아파트단지·주상용건물·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 노선버스 및 도로상황을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 왕복 4~6차선 도로, 남서측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(단구2지구 도시개발사업). 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 571세대, 2020.06.03. 준공. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 충분한 편입니다.
- 토지. 공시지가 724,600원/㎡, 아파트 건부지로 이용 중이며 자체 지반은 대체로 평탄합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차 199,500,000원에 낙찰받아도 임차보증금 부족분 94,093,000원을 더해 약 293,593,000원이 됩니다.
- 대항력 임차인 인수 확인. 이성균의 전입·점유 2021.10.25.는 말소기준 2023.05.25.보다 빠릅니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 133,434,400원·164,907,520원으로 증가합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 299,333,333원, 최신 거래 298,000,000원과 실질취득액을 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도·임차권 정리. 임차권등기 및 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사와 대조해 인도 시점을 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “2.936억 실질취득”이 중요하다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 최저매각가 199,500,000원은 최근 시세의 66.6%라 싸 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 부족분 94,093,000원을 인수하면 매수인의 실질취득은 293,593,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 299,333,333원의 약 98.1%, 최신 거래 298,000,000원과도 거의 같은 수준입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인 인수액이 커져 총 부담은 약 2.93억 수준에 머뭅니다. 최근 거래가 꾸준한 571세대 아파트라는 점은 환금성 측면의 장점이지만, 선순위 대항력 임차인 인수 구조와 극히 얇은 가격 여유 때문에 단순 할인 경매로 접근하기는 어렵습니다. 결론은 “최저가는 싸지만 실질취득은 시세에 가깝다.”입니다.
