춘천지방법원 2025타경20617. 원주시 태장동 백운3차아파트 304동 10층 1006호, 전용 49.29㎡ 아파트입니다. 현 소유자 이두재는 2023.05.04 매매를 원인으로 거래가 55,000,000원에 취득했고, 2023.05.24 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기 요약상 유효 근저당은 0건, 가압류는 1건입니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.06.05 한국자산관리공사의 가압류 19,012,787원입니다. 그 뒤 2025.05.02 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 가처분·경매개시결정·근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 임차인 신고도 없어 표면상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1836 백운3차아파트 제304동 제10층 제1006호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 태장공단길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.29㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 12층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이두재 (2023.05.04 매매, 거래가 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 9,098,651원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2024년 가압류가 기준
실제 임차인 0명. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권이나 보증금 승계 문제는 없습니다. 실질취득가는 낙찰가와 같고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 싸지만 최저 실거래보다는 높다
백운3차 동일 면적 49.29㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 30,000,000원~59,000,000원, 평균은 49,875,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.29㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 49.29㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 49.29㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.29㎡ | 7 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 49.29㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2026.02 | 49.29㎡ | 6 | 45,500,000원 |
| 2025.12 | 49.29㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.29㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 평균 | 49.29㎡ | 12건 | 49,875,000원 |
현재 최저가 31,360,000원은 실거래 평균보다 18,515,000원 낮고, 평균 시세의 62.9%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득가 역시 낙찰가와 같습니다. 평균 거래가를 기준으로 보면 가격 여유가 분명합니다.
다만 최근 최저 실거래는 1층의 30,000,000원으로, 현재 최저가가 모든 거래보다 싼 것은 아닙니다. 반대로 대상은 10층이고 최근 12층 거래가 50,000,000원인 점을 고려하면, 층과 내부 상태를 확인한 뒤 적정 응찰가를 정해야 합니다. 감정가 64,000,000원은 최근 최고 실거래 59,000,000원보다도 높아, 두 번의 유찰이 있어야 비로소 시세 할인 구간에 진입한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 11,627,200,000원 | 30,395,520원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 국민은행 | 9,098,651원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 현대캐피탈 | 62,400,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 현대캐피탈 | 7,200,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국자산관리공사 | 19,012,787원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 9,098,651원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표 기준 총 채권액은 11,789,210,089원, 채권자 배당액은 30,395,520원, 미배당액은 11,758,814,569원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 과거 권리의 말소 내역과 배당표의 반영 상태는 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 원주시 태장동 원주톨게이트 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 상업·공업지대로 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 입구 남측이 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 12층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 대로3류 접합, 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다. 공시지가는 277,700원/㎡입니다.
- 환금성. 백운3차는 559세대, 2000.09.08 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 있으나 거래가가 30,000,000원~59,000,000원으로 넓게 분산돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 1999년 근저당의 2008.04.30 일부포기 말소가 대상 호수에 완전히 반영됐는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 배당표에 과거 말소권리가 반영된 이유와 실제 매수인 인수사항이 없는지 원본 문구를 확인하세요.
- 매각 진행 상태 확인. 매각기일이 2026.07.06로 기재돼 있으므로 매각결과·변경·연기 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 현장 방문, 전입세대 열람과 점유자 확인을 통해 명도 대상을 확정하세요.
- 응찰가 상한. 평균 시세는 49,875,000원이지만 최저 실거래는 30,000,000원입니다. 10층의 내부 상태와 수리비를 반영해 상한을 정하세요.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비와 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 소음·입지 확인. 상업·공업지대 환경과 군용비행장 소음대책구역 영향을 현장에서 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부 매력”
현재 유효권리만 보면 구조는 단순합니다. 2024년 한국자산관리공사 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명, 매수인 인수도 0원이어서 낙찰가가 곧 실질취득가입니다.
가격도 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰돼 31,360,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 49,875,000원의 62.9%입니다. 다만 단지 내 거래 편차가 크고 최저 실거래가 30,000,000원이라는 점, 과거 말소 근저당이 예상배당표에는 남아 있는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 최신 원본에서 권리 존속 여부가 일치하는지 확인하고, 내부 상태와 점유 비용까지 반영한 가격으로 접근할 때만 매력이 살아나는 물건입니다.