춘천지방법원 2025타경20637. 원주 혁신도시 상업지역의 ‘골든스퀘어2차’ 1층 107호로, 현재 감정상 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다. 권리의 출발점은 2016.06.29 설정된 치악새마을금고의 근저당권 1,066,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 설정되거나 압류된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
소유자 심재환은 2016.09.12 소유권을 이전받으면서 기존 근저당채무를 계약인수했고, 같은 날 주식회사채움 명의의 후순위 근저당권 100,000,000원이 추가됐습니다. 현재 점유자인 현유월의 전입신고일은 2023.11.27로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20637 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1886-3 골든스퀘어2차 1층 107호 도로명주소: 강원특별자치도 원주시 혁신로 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점) · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 심재환 (2016.09.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,175,000,000원 / 575,750,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 치악새마을금고 / 847,301,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.06.29 치악새마을금고 근저당권입니다. 이후의 주식회사채움 근저당권, 원주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1순위 근저당권은 2026.02.12 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위와 말소기준일은 2016.06.29 그대로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고 승계도 없다
실제 임차인은 현유월 1명입니다. 보증금 30,000,000원, 월 차임 1,800,000원으로 전부를 점유하고 있으며, 전입신고일은 2023.11.27입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입신고 | 보증금 / 월 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현유월 | 전부 | 2023.11.27 | 30,000,000원 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일이 말소기준일인 2016.06.29보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요해 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 배당을 받지 못한 금액이 생기더라도 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — ‘감정가 49%’의 올바른 해석
감정가는 1,175,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 575,750,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 권리분석상 실질취득액도 575,750,000원입니다.
그러나 감정가 대비 49%라는 수치는 감정가에서 얼마나 낮아졌는지를 보여줄 뿐, 실제 시장가치 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 음식점으로 이용되는 근린시설입니다. 따라서 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 해당 호실의 실제 이용상태와 점유관계, 상업용 부동산으로서의 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 575,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,157,500원 |
| 1. 1순위 근저당 · 치악새마을금고 | 1,066,000,000원 | 567,592,500원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사채움 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정연철 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 1순위 근저당권자에게 배당되고, 총 채권 미배당액은 613,407,500원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물입니다.
- 입지. 원주시 반곡동 건강보험심사평가원 북측 근거리에 위치하며, 주변은 공공기관과 상업시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 외벽은 화강석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 상업용 건부지이며 토지면적은 1,549.0㎡, 공시지가는 ㎡당 2,707,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·혁신도시 지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율을 시세 할인율로 해석하지 말고, 1층 107호의 실제 거래 가능 가격과 현장 상태를 별도로 확인하세요.
- 임차인·명도. 현유월이 전부를 점유하고 있습니다. 실제 영업 여부, 시설물 소유관계와 자진 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 인수. 전입신고일 2023.11.27은 말소기준일 이후이므로 대항력은 없고 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.
- 세금 우선배당. 압류된 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 말소 근저당 교차확인. 2019.06.24 말소된 정연철 근저당권이 예상배당 계산에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 1순위 근저당권은 2026.02.12 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐으므로 현재 채권자와 경매절차상 지위를 원본에서 대조하세요.
- 매각 일정. 매각기일은 2026.07.06로 기재돼 있으므로 변경·재매각 및 매각허가 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2016.06.29 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리와 원주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 현유월도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저매각가 575,750,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격상 안전하다고 볼 수는 없습니다. 음식점으로 이용되는 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 현재 회차에서도 613,407,500원의 채권 미배당이 발생합니다. 여기에 세금 우선배당 여부와 말소된 근저당권의 배당계산 포함 문제도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
