춘천지방법원 2025타경20659. 원주시 소초면 흥양리 54의 토지와 근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,359㎡의 대지로 상업용 이용상황이며, 건물은 철골조 목조지붕 지상 2층으로 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사천당이고, 신청채권자는 원주농업협동조합, 청구액은 488,634,846원입니다.
등기만 보면 현재 말소기준은 2017.08.25 설정된 원주농업협동조합 근저당권 770,000,000원입니다. 이후 양승희 근저당 170,000,000원, 국 압류, 신용보증기금 근저당 102,000,000원, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. (주)한국레드벤쳐의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이라 실제 승계금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20659 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 54 · 강원특별자치도 원주시 소초면 황골로 478 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 · 철골조 목조지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 1,359㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사천당 |
| 감정가 / 최저가 | 934,600,200원 / 320,568,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 488,634,846원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 선순위 점유가 핵심
1999.03.31 원주시 압류는 2001.02.23 강제경매로 인한 낙찰 과정에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2017.08.25 원주농업협동조합 근저당권 770,000,000원입니다. 이 기준 이후 설정·등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한국레드벤쳐 | 2015.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 박평수 | 2017.08.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
(주)한국레드벤쳐는 전입시점이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 박평수는 2017.08.29 전입으로 말소기준 2017.08.25보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 934,600,200원, 현재 최저매각가는 320,568,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 34%입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 상태이므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
특히 근린시설과 1,359㎡ 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 곧바로 비교하기 어렵습니다. 여기에 선순위 점유자의 보증금 미상, 제시외 건물, 건물 용도 표기 차이, 창고 출입로 확인 문제가 함께 존재하므로 낙찰가 외 추가 위험을 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,287,952원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 770,000,000원 | 315,280,048원 |
| 2. 근저당 · 양승희 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,042,000,000원 중 315,280,048원이 배당되고, 미배당은 726,719,952원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금 미상 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 체크 — 일괄매각과 제시외 건물
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 목록2 건물 1층은 등기부상 단독주택이나 대장상 근린생활시설로 등재돼 있습니다.
- 제시외 창고. 철골조 3층 창고는 외관상 출입로가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 대 1,359㎡, 상업용 이용상황, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 260,600원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황골소류지 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·특화경관지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주변 규제. 준보전산지·하천구역·보전관리지역·하천과 접합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 비주거 물건이고 3회 유찰 상태이므로, 아파트처럼 표준화된 거래가격만으로 판단하기 어려운 유형입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 보증금 확인. (주)한국레드벤쳐의 보증금·확정일자·점유범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 박평수 점유범위 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 사용 부분이 미상입니다.
- 제시외 창고 출입 확인. 철골조 3층 창고의 출입로가 외관상 확인되지 않았으므로 실제 이용·진입 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 표시 대조. 목록2 건물 1층의 등기부상 단독주택 표기와 대장상 근린생활시설 표기를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 34% 수준이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 근린시설·토지의 별도 시장가격을 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 중요한 숫자는 아직 모른다
이 사건은 감정가 934,600,200원에서 최저매각가 320,568,000원까지 3회 유찰됐습니다. 그러나 그 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하기는 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 2015.02.11 전입한 (주)한국레드벤쳐가 말소기준보다 앞서 있고 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 및 승계금액 미상이라는 핵심 변수가 남아 있기 때문입니다.
여기에 일괄매각·제시외 건물, 1층 건물 용도 표기의 차이, 출입로가 확인되지 않은 철골조 3층 창고까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “선순위 점유와 물적 현황을 먼저 확정해야 하는 근린시설·토지”로 보는 편이 정확합니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 자체가 투자 판단의 결론이 될 수 없습니다.
