춘천지방법원 2025타경20676. 원주시 관설동 원주단관8차청솔아파트 801동 4층 410호입니다. 표면만 보면 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 37,387,000원, 감정가의 34.3%까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 임차인 박광수는 2022.01.10 확정일자를 받고 2022.02.03 전입·점유했으며, 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준 압류는 2023.07.17이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다.
현재 최저가 37,387,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,072,966원을 제외한 36,314,034원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 83,685,966원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 37,387,000원 + 83,685,966원 = 121,072,966원입니다. 낙찰가가 더 떨어져도 배당액이 줄면서 인수액이 커지므로 총 부담은 120,000,000원 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20676 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 관설동 1713-2 원주단관8차청솔아파트 801동 4층 410호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.85㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트(방2, 거실/방, 주방/식당, 욕실, 발코니 등) |
| 소유자 | 휴리첼주식회사 (2022.08.19. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 37,387,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·대항력이 핵심
이 사건의 말소기준은 2023.07.17 남양주시 압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.26 박광수의 전세권 120,000,000원은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 같은 박광수는 2022.02.03 전입·점유해 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 2024.02.02 임차권등기까지 마쳤습니다.
임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 이미 발생한 대항력과 미배당 보증금 문제까지 없어지는 것은 아닙니다. 전세권자와 임차권자는 모두 박광수 1명이고 금액도 각각 120,000,000원으로 나타나므로 이를 단순히 240,000,000원으로 합산해 판단해서는 안 됩니다. 현재 배당계산도 보증금 부족분 83,685,966원을 매수인 인수액으로 잡고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박광수 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.02.03 | 2022.01.10 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 유찰되어도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당액이 늘어납니다. 이 사건의 회차별 계산이 그 구조를 그대로 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,387,000원 | 83,685,966원 | 121,072,966원 |
| 4회 유찰 시 | 26,170,900원 | 94,700,176원 | 120,871,076원 |
| 5회 유찰 시 | 18,319,630원 | 102,410,123원 | 120,729,753원 |
최저가는 37,387,000원에서 26,170,900원, 다시 18,319,630원으로 크게 내려가지만 실질취득은 121,072,966원 → 120,871,076원 → 120,729,753원으로 거의 변하지 않습니다. 이 물건에서 추가 유찰 자체는 큰 가격 메리트를 만들지 못합니다.
④ 시세 비교 — 37,387,000원이 아니라 121,072,966원과 비교
청솔8차 동일면적 59.85㎡의 최근 12건 평균은 109,520,833원입니다. 최신 거래는 2026.08의 124,500,000원, 최근 12건 범위는 95,000,000원~124,500,000원입니다. 표면 최저가는 최근 평균의 34.1%지만, 대항력 인수까지 포함한 현재 실질취득 121,072,966원은 최근 12개월 평균의 약 110.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.85㎡ | 6 | 124,500,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 59.85㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 7 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 9 | 102,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 12 | 105,750,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 14 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 12 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 59.85㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.85㎡ | 12건 | 109,520,833원 |
현재 실질취득은 최근 평균보다 11,552,133원 높고, 최신 거래 124,500,000원보다는 3,427,034원 낮습니다. 따라서 최신 한 건만 보면 범위 안이지만, 최근 12개월 평균을 기준으로는 가격 우위가 없습니다. 특히 동일면적 4층 거래가 2026.06에 108,000,000원으로 확인되는 만큼, 3회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 37,387,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,072,966원 |
| 1. 임차인 박광수 보증금 | 120,000,000원 | 36,314,034원 |
| 2. 을구 11번 전세권 · 박광수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 임차인 보증금은 전액 회수되지 않고 83,685,966원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단관초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린상가·상가주택·학교 등이 형성된 아파트 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 청솔8차는 979세대이며 2002.11.30 준공입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소방설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 지상·지하주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 872,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 동일면적 최근 12건이 95,000,000원에서 124,500,000원 사이에 거래됐고 최근 12개월 평균은 109,520,833원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 37,387,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 121,072,966원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 박광수의 계약관계 확인. 임차인·전세권자·경매 채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 전세권 설정관계, 보증금 지급내역과 경매신청 채권의 실질을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 인수 확인. 2022.01.26 전세권은 2023.07.17 말소기준보다 앞서며 매수인 인수로 분류되어 있습니다.
- 대항력 임차보증금 확인. 전입 2022.02.03은 말소기준보다 빠르고 배당 후 부족분 83,685,966원이 현재 매수인 인수로 계산됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 인수 94,700,176원, 5회 유찰 시 102,410,123원으로 증가해 실질취득은 120,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 기준. 동일면적 최근 12개월 평균 109,520,833원과 최신 거래 124,500,000원을 함께 보고 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약 및 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “보증금 120,000,000원”이 중요하다
이 물건은 감정가 109,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 37,387,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 있는 박광수의 보증금이 120,000,000원이고 현재 예상 미배당액이 83,685,966원이므로, 매수인의 현재 실질취득은 121,072,966원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 109,520,833원을 웃돕니다.
더 유찰돼 26,170,900원, 18,319,630원까지 내려가더라도 인수액이 각각 94,700,176원, 102,410,123원으로 커지기 때문에 총 부담은 거의 그대로입니다. 여기에 박광수가 임차인·전세권자·경매 채권자로 동시에 등장한다는 확인 과제도 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 전세권·대항력과 미배당 보증금입니다. 표면가격은 낮지만, 실질가격은 시세 평균 이상 — 권리 확인 없이는 접근하기 어려운 물건으로 보는 것이 맞습니다.
