춘천지방법원 2025타경20687. 원주시 중앙동 중앙 메디컬센터 1층 105호로, 감정평가 당시 근린생활시설 용도의 공실로 조사된 집합건물입니다. 현재 회차 최저매각가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원의 49%입니다. 계산상 인수액은 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액 역시 129,360,000원입니다.
권리의 기준점은 2013.04.09 설정된 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 국 압류, 우리금융캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 부동산에는 2009년 근저당권과 2011년 경매, 2012년 근저당권 등 과거 권리 이력이 길게 남아 있습니다. 각 권리에는 후속 말소 기록이 존재하므로 현재 인수권리로 곧바로 보기는 어렵지만, 예상배당 계산에는 이미 말소된 것으로 기재된 과거 근저당권이 반영돼 있어 등기부 원본과 매각물건명세서 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 중앙동 144 중앙 메디컬센터 1층 105호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 9층 건물 내 1층 일부 · 근린생활시설 용도 · 공실 |
| 소유자 | 김명숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 실질취득 / 인수 | 129,360,000원 / 0원 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 326,860,434원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 과거 말소 이력은 재확인
말소기준권리는 2013.04.09 광주농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.08.29 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 기준권리보다 늦은 2024.11.20 국 압류, 2025.03.05 우리금융캐피탈 가압류, 2025.06.10 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 129,360,000원으로 감정가 264,000,000원 대비 49%입니다. 표면상 할인폭은 크지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격과의 비교가 아닙니다. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 근거가 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,360,000원 | 126,748,960원 | 14,988,846,465원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가의 34.3% | 90,552,000원 | 88,522,064원 | 15,027,073,361원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가의 24.01% | 63,386,399원 | 61,845,444원 | 15,053,749,981원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 취득가격을 낮추는 효과는 있으나, 공실 상가의 임대 가능성, 관리비, 내부 상태와 실제 환금성을 확인하지 않은 채 회차별 가격만 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사삼화상호저축은행 | 14,300,000,000원 | 126,748,960원 |
| 을구 3번 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 405,600,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 광주농업협동조합 | 372,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 16,340,268원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 21,655,157원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 15,115,595,425원 중 계산상 배당액은 126,748,960원, 미배당액은 14,988,846,465원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 위 표에는 등기상 이미 말소된 것으로 기재된 과거 권리가 반영돼 있어 실제 배당표로 확정해서는 안 됩니다. 당해세와 배당요구 현황에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주중앙시장 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상가와 사무실 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
- 현재 이용. 대상 105호는 근린생활시설 용도이며 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다.
- 교통. 버스노선과 운행빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 20미터 및 약 6미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물로, 위생·승강기·화재탐지·스프링클러·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 가로장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 806.3㎡이고 공시지가는 2,442,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 시장 인근 1층 근린시설이라는 장점은 있으나 현재 공실이고 비교 가능한 거래가격이 없어 임대수익과 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 권리 원본 대조. 2009년 삼화상호저축은행 근저당과 2012년 구룡포수산업협동조합 근저당의 말소 기록을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검산. 예상배당 계산에 과거 말소 권리가 반영된 이유를 매각물건명세서와 배당요구 현황으로 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시에는 공실이지만 임대내역은 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유자와 사업자등록·전입 현황을 확인하세요.
- 임대료 검증. 원주중앙시장 인근 동일 건물 또는 인접 상권 1층 상가의 보증금·월세·공실기간을 확인한 뒤 적정 낙찰가를 계산하세요.
- 관리비·시설비. 공실 기간 중 체납 관리비와 내부 원상복구, 소방·전기·냉난방 설비 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 용도 제한. 일반상업지역이지만 방화지구와 역사문화환경보존지역 등 규제가 있으므로 계획한 업종의 인허가 가능성을 확인하세요.
- 감정가 의존 금지. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 예상 임대수익과 공실 위험을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘배당기초와 공실 수익성’이 승부처
현재 확인 범위에서는 임차인 인수액이 없고, 2013.04.09 말소기준권리 이후의 압류·가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 표면적인 매수인 인수 위험은 낮습니다. 그러나 과거에 말소된 것으로 기재된 권리가 예상배당 계산에 반영된 점은 반드시 해소해야 할 확인사항입니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 49%지만 대상은 현재 공실인 근린시설이고 실거래 비교 기준이 없습니다. 따라서 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류가 적절합니다. 최신 권리 원본을 대조하고 실제 임대료·공실기간·관리비를 확인한 뒤에야 129,360,000원이 싼지 비싼지를 판단할 수 있습니다.