춘천지방법원 2025타경20690. 원주시 단구동 1567의 종교시설(교회)과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 4,778,696,650원, 현재 최저매각가는 1,639,093,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준은 2007.11.26 설정된 제천농업협동조합 근저당권 4,160,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.08.29 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.06.12 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받았습니다.
말소기준 이후 설정된 주식회사 현진산업개발, 합자회사범아석건, 주식회사대국, 합자회사 대선환경, 문학성의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 김종군의 전입일은 2010.05.03으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20690 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단구동 1567 · 강원도 원주시 시청로 333-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 종교시설(교회)로 이용중 · 일괄매각 |
| 토지 | 종교용지 · 1,078.3㎡ · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 재단법인기독교대한감리회유지재단 |
| 감정가 / 최저가 | 4,778,696,650원 / 1,639,093,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 3,211,077,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2007.11.26 근저당권입니다. 이후의 가압류는 전부 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.10.31 한국자산관리공사로 이전등기됐고, 한국자산관리공사가 2025.06.12 임의경매를 개시했습니다. 배당계산상 현재 회차에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 기준권리보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종군 | 미상 / 미상 | 2010.05.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김종군의 전입신고일은 2010.05.03으로 말소기준인 2007.11.26보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미배당액을 낙찰자가 임차보증금으로 인수하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 1,639,093,000원으로 감정가 4,778,696,650원 대비 34.3% 회차입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 4회 유찰 1,147,365,100원, 5회 유찰 803,155,570원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,639,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,790,930원 |
| 을구 1번 근저당권 · 제천농업협동조합 | 4,160,000,000원 | 1,620,302,070원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 현진산업개발 | 70,146,437원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 합자회사범아석건 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사대국 | 132,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 합자회사 대선환경 | 8,100,240원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 문학성 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 4,455,246,677원, 총 배당액은 1,620,302,070원, 미배당은 2,834,944,607원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주시 단구동 소재로 주위에 주택, 주상용건물, 아파트 등이 위치하는 택지개발지구 내 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 종교시설(교회)로 이용 중이며 철골철근콘크리트구조 기타지붕입니다.
- 설비. 승강기설비, 주차장시설, 난방시설(5층), 급·배수 및 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 종교용지 1,078.3㎡, 평지·가로장방 형태이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 601,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(구곡지구)이며 중로2류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 자연녹지지역과 근린공원에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상과 현황을 원본 서류에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 김종군의 점유 부분·사용관계·보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2007.11.26 제천농업협동조합 근저당이 2024.08.29 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전된 흐름을 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 대비 34.3%이지만 종교시설의 실제 수요와 처분 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 판단하세요.
- 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동요소. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 가격’을 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2007.11.26 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김종군의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 4,778,696,650원에서 3회 유찰되어 현재 최저가가 1,639,093,000원, 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 종교시설(교회)과 종교용지의 일괄매각이라는 특성상 낮아진 최저가 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격·활용·환금성은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
