춘천지방법원 2025타경20690. 강원특별자치도 원주시 단구동 1567에 있는 종교시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 현재 교회로 이용 중인 건물이며, 토지는 지목이 종교용지인 1,078.3㎡ 규모입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 표시되어 있습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2007.11.26. 제천농업협동조합 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,160,000,000원이고, 해당 근저당권은 2024.10.31. 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 이후 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권 이후의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 보증금과 임대관계가 확인되지 않은 전입자가 존재하므로 점유 및 명도 문제는 별도로 살펴야 합니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 크지만, 이 물건은 일반 주택이나 아파트가 아닌 종교시설입니다. 교회 용도로 계속 이용할 것인지, 다른 용도로 활용할 수 있는지, 실제 거래가 가능한 가격대가 어디인지에 따라 경제적 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 확인

말소기준인 2007.11.26. 근저당권보다 뒤에 설정된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 매수인이 이 가압류 채무들을 별도로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 근저당권의 명의가 제천농업협동조합에서 한국자산관리공사로 이전되었으므로, 현재 권리자와 배당 수령권자를 구분해 확인해야 합니다.

임차·점유 현황 — 전입자 김종군 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에는 김종군의 전입 사실이 나타납니다. 전입일은 2010.05.03.으로, 말소기준권리인 2007.11.26.보다 늦습니다. 다만 사용 부분과 임대관계, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 해당 건물은 종교시설로 이용 중이어서 실제 점유 형태와 임대차보호법 적용 여부도 확인해야 합니다.

현재 확인되는 전입·임차 조사 대상은 김종군 1명입니다. 실제 임차인인지 또는 다른 점유 관계에 있는지는 확정되지 않았습니다. 보증금 미상 상태에서 임차보증금 전액을 매수인이 인수한다고 가정하는 것도, 반대로 모든 점유 부담이 없다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰의 의미

감정가 4,778,696,650원에서 4회 유찰 후 최저매각가는 1,147,365,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01% 수준입니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 확정된 매각 결과나 낙찰 예상가가 아닙니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고에서 확인해야 합니다.

이 사건의 실질취득금액은 현재 최저가 낙찰 및 예상 인수액 0원을 전제로 1,147,365,000원입니다. 다만 이 금액은 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비 및 기타 부대비용을 포함하지 않습니다. 입찰 의사결정에서는 최저매각가격이 아니라 최종 취득·활용 비용을 기준으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,147,365,000원 가정)

집행비용 13,873,650원을 제외한 매각대금 1,133,491,350원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 예상배당은 모두 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권자 청구액 합계는 4,455,246,677원입니다. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 배당액은 확정채권액, 권리이전 관계, 집행비용, 조세채권, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원주시 단구동의 택지개발지구 내에 위치하며 주변에는 주택, 주상용건물 및 아파트 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 현재 이용. 건물은 종교시설(교회)로 사용되고 있습니다. 다른 용도로의 활용 가능성은 건축물대장과 관계 법령에 따른 별도 검토가 필요합니다.
• 건물 구조·설비. 철골철근콘크리트구조, 기타지붕이며 승강기, 주차장, 5층 난방시설 및 급·배수·위생설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 종교용지 1,078.3㎡, 평지의 가로장방형 토지로 중로한면에 접합니다. 공시지가는 601,100원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(구곡지구)에 해당합니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 법적 제한. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 사항이 있습니다. 남원주중학교 관련 절대보호구역도 확인됩니다.
• 접경 환경. 자연녹지지역과 근린공원에 접하는 토지이용 특성이 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 종교시설은 매수층이 일반 주거용 부동산보다 제한될 수 있으므로 실제 매매사례와 활용 수요를 확인해야 합니다. 현재의 큰 감정가 대비 할인 폭만으로 환금성이 확보되었다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 매각 포함 범위, 부속시설 및 제시외 물건 여부를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조하세요.
• 권리 이전. 제천농업협동조합의 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 경위와 실제 배당 수령권자를 확인하세요. 예상배당의 신청채권자 0원 표시도 재검증이 필요합니다.
• 김종군 전입·점유. 2010.05.03. 전입자의 현재 점유 여부와 법률관계, 보증금, 확정일자 및 사용 부분을 조사하세요.
• 교회 시설의 명도. 건물이 종교시설로 이용 중이므로 건물 사용자, 소유 재단 및 실제 운영 주체의 관계를 확인하고 인도 가능성과 절차를 검토하세요.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역, 구곡지구 지구단위계획, 교육환경 보호구역 및 도로 접면 조건에 따라 이용계획이 가능한지 검토하세요.
• 용도변경과 시설비. 건축물대장상 용도, 건물 구조, 설비 상태, 소방 관련 사항과 변경 인허가 가능성을 확인하고 실제 활용비용을 따져보세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율만 보지 말고 종교시설 및 유사 특수용도 부동산의 매매사례, 토지 가치와 실제 처분 가능 가격을 비교하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저매각가 1,147,365,000원, 5회 유찰 시 803,155,500원, 6회 유찰 시 562,208,850원을 기준으로 취득 및 활용 가능성을 각각 검토하세요.
• 취득 후 부담. 미납 관리비, 세금, 공과금, 점유 이전 비용 및 건물 유지·보수 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 매각기일 2026.10.26.에 앞서 법원 매각공고, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세보다 저렴”

이 사건은 권리 소멸 구조와 실제 투자 매력을 구분해서 판단해야 하는 물건입니다. 선순위 근저당권 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 전입자 김종군의 임대·점유관계가 명확하지 않아 명도 위험을 모두 배제하기 어렵습니다.

더 큰 판단 변수는 가격과 활용성입니다. 감정가 4,778,696,650원에 비해 현재 최저매각가 1,147,365,000원은 상당히 낮아졌습니다. 하지만 시장에서 실제 거래되는 종교시설 가격이 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인 폭을 실거래 시세 대비 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.

이미 4회 유찰되었다는 점과 일반 부동산보다 매수층이 제한될 수 있는 교회 용도, 그리고 토지 이용 규제를 종합하면, 이 사건은 보수적인 접근이 필요한 대상입니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 매력은 검증되지 않았다는 것입니다. 전입자의 점유관계, 근저당권 승계 및 배당관계, 토지 규제와 실제 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 적극 응찰할 근거는 부족합니다.