울산지방법원 2025타경84. 울산 울주군 상북면 산전리 로즈빌에이동 1층 101호 근린주택입니다. 소유자는 이순이이며, 2025.01.08. 채권자 신재선의 강제경매개시결정으로 절차가 시작됐습니다. 신청채권액은 130,000,000원이고, 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 105,840,000원, 감정가의 49%입니다.
등기에는 다수의 가압류·근저당·압류와 전세권이 등장하지만, 상당수는 이미 해제·말소됐고 남은 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 전세권자 신재선의 전세금 130,000,000원은 등기상 후순위 전세권으로 매각 시 소멸하며, 현재 최저가 배당 시뮬레이션에서는 배당액도 0원입니다. 이 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 1층101호 (로즈빌에이동) |
| 물건종류 | 집합건물(근린주택) · 비교 면적 63.57㎡ |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 정보 | 로즈빌 · 16세대 · 2018.07.25. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 현존 권리 기준 인수 0원
2018.09.12. 손영수 가압류 149,490,000원이 먼저 등기됐지만, 이 가압류는 2018.10.12. 해제로 말소됐습니다. 2018.09.17. 설정된 울주새마을금고 근저당 1번부터 6번도 2018.10.11. 또는 2020.03.30. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 흐름에서는 2018.10.11. 설정된 울주새마을금고 8번 근저당이 선순위 담보권이며, 채권최고액은 변경등기를 거쳐 2022.06.22. 60,000,000원으로 변경됐습니다.
그 뒤 2022.06.22. 신재선의 전세권 130,000,000원, 2024.07.08. 동울산세무서장 압류, 2025.01.08. 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 선순위 근저당보다 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있어, 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 42.3%라는 숫자만 믿으면 안 된다
로즈빌의 비교 가능한 거래는 2022.01. 전용면적 63.73㎡, 4층의 250,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가 105,840,000원은 이 거래가의 42.3%이고, 감정가 216,000,000원도 해당 거래가보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4층 | 250,000,000원 | 42.3% |
다만 이 표본은 1건뿐이고 거래 시점도 2022.01입니다. 현재 매각 대상은 1층 101호이며 비교 거래는 4층이므로 층·상태·용도 차이도 확인해야 합니다. 따라서 42.3%라는 할인율은 강한 참고 신호일 수는 있어도, 현재 시세보다 확실히 싸다는 결론을 단독으로 뒷받침하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 갑구 2번 가압류 · 손영수 | 149,490,000원 | 103,558,240원 |
| 을구 1번 근저당 · 울주새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 울주새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 울주새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 울주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 울주새마을금고 | 377,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 울주새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 울주새마을금고 | 169,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 전세권 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 총액 2,606,490,000원 중 103,558,240원이 배당되고, 미배당액은 2,502,931,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 미배당 채권은 원칙적으로 채무자 측에 남는 채권 문제로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 2,502,931,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 2,534,135,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 2,555,961,909원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (토지 및 단지 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 근린주택이며, 토지이용상황은 다세대로 기재돼 있습니다. 아파트와 같은 표준화된 환금성을 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 규모. 로즈빌은 16세대이며 2018.07.25. 사용승인됐습니다. 비교 대상 면적은 63.57㎡입니다.
- 토지. 대지 면적은 2,041㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 283,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.9회, 낙찰률 0.0%이며 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 용도 확인. 공부상 근린주택의 실제 이용 형태와 1층 101호의 내부 구조·영업 가능성·주거 이용 여부를 확인하세요.
- 등기 순위 재확인. 손영수 가압류의 2018.10.12. 말소와 울주새마을금고 근저당 변경·말소 내역을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 전세권 점유 확인. 신재선의 전세권은 매각으로 소멸하지만, 실제 점유 여부와 명도 대상은 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 2022.01 거래 250,000,000원 1건만으로 현재 가치를 확정하지 말고 인근 근린주택·다세대 매매와 임대료를 함께 비교하세요.
- 환금성 보수 적용. 16세대, 낙찰률 0.0%, 2회 유찰이라는 지표를 반영해 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 세금·체납 확인. 동울산세무서 압류 이력과 별개로 당해세·체납관리비·공용부분 부담을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 판단 자료가 얇다
이 물건의 장점은 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 임차인도 조사되지 않았으며 후순위 전세권·압류는 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 105,840,000원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 105,840,000원은 2022.01 거래 250,000,000원의 42.3%로 숫자상 큰 차이가 나지만, 비교 거래가 1건뿐이고 대상은 근린주택·16세대·1층입니다. 단지 경매 낙찰률 0.0%, 평균 1.9회 유찰, 본건 2회 유찰이라는 지표까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 환금성 검증은 필수입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 현재 임대수익과 현장 매매가를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.