울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌에이동 1층 102호, 전용면적 63.57㎡의 다세대주택입니다. 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 105,840,000원까지 내려왔습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있고 임차인도 확인되지 않아, 배당 시뮬레이션상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
다만 등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2018년 9월 가압류와 다수의 공동담보 근저당권이 연달아 설정된 뒤, 일부 가압류와 근저당권이 해제·말소됐고 울주새마을금고 근저당권의 채권최고액도 130,000,000원과 172,000,000원으로 변경됐습니다. 분석상 말소기준으로 제시된 2018.09.12 손영수 가압류에는 2018.10.12 해제에 따른 말소 기록도 있으므로, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 기준권리를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 1층 102호 (로즈빌에이동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.57㎡ · 1층 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 단지 규모 / 사용승인 | 로즈빌 · 16세대 · 2018.07.25 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 변동은 복잡하다
임차인 없음. 보증금이나 대항력, 우선변제권을 따질 임차인이 없어 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당 없다고 명시돼 있으며, 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 매각대금 103,558,240원이 손영수 가압류에 배당되고, 울주새마을금고 근저당권·강동현 가압류·신재선의 신청채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 채권액 2,476,490,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당액은 2,372,931,760원으로 계산되지만, 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측의 배당 부족분입니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 표본은 1건
로즈빌 전용 63㎡대에서 확인된 비교 거래는 2022년 1월 전용 63.73㎡, 4층 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 105,840,000원은 이 거래가의 42.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4층 | 250,000,000원 | 실거래 1건 |
| 최저가 | 63.57㎡ | 1층 | 105,840,000원 | 42.3% |
숫자만 보면 144,160,000원의 차이가 있지만, 확인된 거래가 2022년 1월 한 건뿐이라 최근 시장가격을 대표한다고 단정하기 어렵습니다. 대상은 1층이고 비교 거래는 4층이며, 단지 규모도 16세대에 그칩니다. 따라서 “2.5억 거래가 있었으니 1.0584억은 확실히 싸다”고 결론 내리기보다, 인근 다세대 매물·최근 계약 사례·호별 상태를 추가로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,281,760원 |
| 2. 가압류 · 손영수 | 149,490,000원 | 103,558,240원 |
| 3. 근저당 · 울주새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 울주새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 울주새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 울주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 울주새마을금고 | 377,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 울주새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 울주새마을금고 | 169,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 11. 경매신청 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,476,490,000원 중 예상배당은 103,558,240원, 미배당액은 2,372,931,760원입니다. 신청채권자 신재선의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 105,840,000원 | 103,558,240원 | 2,372,931,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 74,088,000원 | 72,354,416원 | 2,404,135,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 51,861,600원 | 50,528,091원 | 2,425,961,909원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금과 채권자 배당액은 줄지만, 임차보증금이나 인수권리가 없어 매수인의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 현재 회차에서도 가격은 감정가의 49%까지 낮아져 있으므로, 추가 유찰 가능성만 기대하기보다 실제 점유 상태·건물 상태·매도 가능 가격을 기준으로 입찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
⑤ 입지·토지 조건 메모
- 용도. 감정 이용상태와 토지이용상황은 다세대이며, 대상 전용면적은 63.57㎡입니다.
- 규모. 로즈빌은 16세대이고 사용승인일은 2018.07.25입니다.
- 토지. 토지면적 2,041㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 283,300원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기준권리 재확인. 2018.09.12 가압류와 2018.10.12 말소 기록의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 방문과 집행기록으로 확인하세요.
- 최근 시세 조사. 2022년 250,000,000원 거래 한 건 외에 인근 동일 규모 다세대의 최근 계약과 매물 호가를 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 채광·습기·소음·사생활·방범·누수 여부가 거래가격과 환금성에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 각종 공과금, 수선 필요 비용을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역 관련 이용 제한을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 필요하다
이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 216,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 105,840,000원까지 내려왔고, 임차인과 인수권리가 없어 실질취득액도 그대로 105,840,000원입니다. 2022년 실거래 250,000,000원과 비교하면 42.3%에 불과합니다.
그러나 가격 판단의 근거가 2022년 거래 한 건뿐이라는 점을 놓쳐서는 안 됩니다. 16세대 다세대, 1층 물건이라는 특성과 실제 내부 상태까지 반영해야 현재 매도가격을 가늠할 수 있습니다. 또한 기준권리로 산정된 가압류의 말소 기록과 여러 근저당권 변경 이력이 얽혀 있어 원본 서류 재확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격 메리트는 최근 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 확정해야 하는 물건입니다.