춘천지방법원 2025타경20704. 원주시 반곡동 코아루시티 7층 706호입니다. 경매 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 권용연이며, 2022년 2월 28일 소유권을 이전받았습니다. 등기부에 기재된 거래가액은 74,000,000원입니다.
이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 4회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 임차인이 언제부터 대항력을 갖췄고, 보증금을 얼마까지 배당받을 수 있으며, 그 부족분을 누가 부담하느냐입니다. 박미리는 2022년 10월 28일 전입·점유를 시작했고, 2022년 10월 13일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 12월 5일 보증금 9,000만원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025년 6월 18일입니다.
따라서 매각물건명세서에 명시된 대로 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 이 한 가지 사실만으로도 겉으로 보이는 최저가 할인율은 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 7층 706호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 양지로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 경매 표시 근린시설 / 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 18층 중 7층 706호 |
| 소유자 | 권용연 · 2022.02.28 소유권이전 · 등기 거래가액 74,000,000원 |
| 신청채권자 | 박미리 |
| 청구금액 | 94,058,369원 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,488,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 선순위 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 현재 예상 인수액 | 72,244,784원 |
| 특별매각조건 | 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
등기상 현재 소유자는 권용연입니다. 최초 신탁 관련 등기가 존재했으나 해당 신탁 등기는 이미 말소된 이력으로 나타납니다. 이후 소유권이 이선주를 거쳐 권용연에게 이전됐습니다.
핵심 선순위 권리는 을구 순위 1번, 박미리의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024년 12월 5일이고, 보증금은 90,000,000원입니다. 전입과 점유가 경매개시보다 먼저 이뤄졌으며 확정일자도 갖추고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미리 건물 전부 · 주거용 임차권등기 |
90,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 미배당액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.10.12 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.10.28 |
| 점유개시일 | 2022.10.28 |
| 확정일자 | 2022.10.13 |
| 임차권등기일 | 2024.12.05 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.12.05 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 17,755,216원 |
| 현재 미배당 보증금 | 72,244,784원 |
박미리는 경매신청채권자이면서 주택임차권등기의 권리자이기도 합니다. 두 지위에 동일한 이름이 등장한다는 점이 중요합니다. 경매 청구금액 94,058,369원과 임차보증금 90,000,000원의 채권관계, 실제 채권 발생 경위 및 중복 청구 여부를 원본 사건기록으로 확인해야 합니다. 동일인이라는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
또한 별도의 보증기관 대위·승계 신고자는 나타나지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 동일한 보증금을 여러 임차인의 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 현재 판단의 핵심은 박미리의 보증금 90,000,000원 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지입니다.
② 가격의 진실 — 1,848만원이 아니라 실질취득 9,073만원
현재 최저매각가인 18,488,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 매각대금에서 추정 집행비용 732,784원이 먼저 공제되고 임차인에게 17,755,216원이 배당됩니다. 이 배당액만으로는 9,000만원의 보증금을 반환할 수 없습니다.
낙찰가 18,488,000원
+ 임차보증금 미배당 인수 72,244,784원
= 실질취득액 90,732,784원
이 실질취득액은 감정가 77,000,000원보다 13,732,784원 높습니다. 감정가 대비 최저가가 약 24%까지 떨어졌다는 사실은, 이 물건의 실제 경제적 취득가격이 낮다는 뜻이 아닙니다.
회차별 취득 시나리오
| 경매 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 18,488,000원 | 17,755,216원 | 72,244,784원 | 90,732,784원 |
| 5회 유찰 시 | 12,941,600원 | 12,308,651원 | 77,691,349원 | 90,632,949원 |
| 6회 유찰 시 | 9,059,120원 | 8,496,056원 | 81,503,944원 | 90,563,064원 |
각 회차의 최저매각가에 낙찰된다는 가정이며, 인수액은 해당 회차의 임차보증금 미배당액을 적용했습니다. 실제 낙찰가·배당액 및 집행비용에 따라 변동될 수 있으며 취득세·명도비 등 별도 비용은 제외됩니다.
5회 유찰을 가정하면 최저가는 12,941,600원, 6회 유찰을 가정하면 9,059,120원까지 내려갑니다. 하지만 실질취득액은 각각 90,632,949원, 90,563,064원입니다.
즉 낙찰가가 크게 하락해도 매수인의 총부담은 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰 자체가 실질적인 가격 메리트를 만들어주는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 732,784원 |
| 1. 임차인 · 박미리 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 17,755,216원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 박미리 | 94,058,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 임차보증금 인수 | — | 72,244,784원 |
매각대금 18,488,000원은 추정 집행비용과 임차인 우선배당에 전부 사용되는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없으며, 별도 신청채권에 대한 예상배당도 0원입니다.
여기서 매수인 인수금 72,244,784원은 매각대금의 추가 배당항목이 아닙니다. 경매대금 배당으로 소멸하지 않고, 낙찰 후 매수인에게 남는 보증금 반환 부담입니다.
예상배당은 추정 집행비용을 적용한 계산으로, 당해세·최우선변제 및 확정 배당순위에 따른 조정은 반영되지 않을 수 있습니다. 실제 인수액은 확정 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 특별매각조건·입지·환금성 메모
- 입지. 원주시 반곡동 양지뜰사거리 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 및 단독주택 등이 혼재한 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측 왕복 4차선 포장도로와 남동측 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 18층 건물 중 7층 706호입니다. 석재 및 복합판넬 등의 외벽 마감과 페어글라스 창호가 기재되어 있으며, 급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 경매 표시상 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 주거용 임차권이 설정되어 있으므로 실제 이용 및 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)에 위치하며, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 상대보호구역과 도로 관련 지정도 존재합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,497,000원/㎡이며, 해당 필지의 토지면적은 1,568.1㎡입니다. 이 수치는 해당 호실의 시장가격이나 개별 토지지분 가치를 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 상업지역의 오피스텔 이용 물건으로서 주거·업무 수요와 임대수익성에 영향을 받습니다. 특히 본 사건은 매수인의 실질취득액이 감정가를 초과하므로 단순한 최저가 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미배당 인수 확인. 을구 순위 1번 박미리의 주택임차권은 매각물건명세서상 명시된 인수권리입니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액 72,244,784원을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 낙찰가와 실질취득액을 구분. 최저매각가 18,488,000원으로 낙찰되더라도 예상 실질취득액은 90,732,784원입니다. 여기에 취득 관련 비용 등이 더해질 수 있습니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성. 박미리가 임차권자이자 신청채권자로 등장합니다. 청구금액 94,058,369원과 임차보증금 90,000,000원의 관계, 원인채권 및 배당 충당관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 내용 원본 대조. 2024.12.05 임차권등기와 2024.12.09 경정 관련 내용을 확인하고, 보증금·전입일·점유개시일·확정일자 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회 제한이라는 특별매각조건이 있습니다. 입찰 전 법원에 실제 행사 여부, 행사절차 및 외부 응찰자의 낙찰 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도와 임대차 효력. 경매상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권의 법적 관계를 건축물대장·현황조사·명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 최신 권리 변동. 경매개시 이후 새로운 권리·처분·배당관계의 변경 여부와 최신 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
- 시세 및 임대수익 검증. 실질취득액을 기준으로 인근 유사 오피스텔의 최근 매매사례, 임대료·공실 및 관리비 부담을 비교해야 합니다. 감정가만으로 시장가치를 확정하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 미납 관리비, 현재 점유자의 실제 점유 여부, 임차보증금 반환과 명도 협의의 선후관계 및 추가 소요비용을 확인해야 합니다.
- 배당표 및 인수액 최종 검증. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용·조세채권·우선순위 변동에 따라 최종 인수금액이 달라질 수 있으므로 법원 기록과 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,848만원에 낙찰돼도 1,848만원짜리 물건은 아니다”
원주 코아루시티 706호 경매의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실제 취득 부담의 차이입니다. 감정가 77,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 18,488,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원이 사라지는 것은 아닙니다.
현재 회차에서 임차인이 예상대로 17,755,216원을 배당받으면, 매수인에게는 72,244,784원의 미배당 보증금 반환 부담이 남습니다. 낙찰가를 더한 실제 취득 부담은 90,732,784원입니다. 이는 감정가보다 13,732,784원 높습니다.
추가 유찰도 근본적인 해결책이 아닙니다. 최저가가 낮아질수록 임차인의 배당액이 줄고 인수액이 증가하기 때문에, 총부담은 9,000만원 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있고, 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 관계도 확인해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 신중 검토입니다. 실질취득액은 감정가를 초과하고, 임차권 인수·4회 유찰·우선매수권 제한·용도 확인 문제가 중첩되어 있습니다. 최근 실거래를 통한 가격 검증까지 완료되기 전에는 최저가 할인율을 투자 매력으로 받아들이기 어렵습니다.
