춘천지방법원 2025타경20704. 원주시 반곡동 코아루시티 제7층 제706호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 77,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 26,411,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34%까지 떨어진 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 봐서는 안 됩니다. 2022년부터 전입·점유한 임차인 박미리의 보증금이 90,000,000원이고, 임차권등기가 2024.12.05 등기되어 있습니다.
박미리의 전입일은 2022.10.28, 확정일자는 2022.10.13이며 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 현재 매각가 26,411,000원에서 집행비용 875,398원을 제외하고 임차인에게 배당되는 돈은 25,535,602원뿐입니다. 따라서 보증금 중 64,464,398원이 남고, 매각물건명세서가 명시한 대로 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 7층 706호 · 도로명 양지로 58 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 권용연 (2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 26,411,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박미리 / 94,058,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 90,000,000원 임차권
이 사건의 핵심은 을구 순위 1번 주택임차권입니다. 임차인 박미리는 2022.10.28 전입·점유했고 확정일자는 2022.10.13입니다. 강제경매개시결정은 2025.06.18이므로 전입이 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 미배당액 64,464,398원은 매수인 부담입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미리 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금은 박미리의 90,000,000원 한 건으로 봅니다. 신청채권자 역시 박미리로 기재되어 있으며, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있으나, 현재 자료상 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 조건을 배제할 근거는 없습니다. 입찰자는 우선 인수되는 임차권을 전제로 가격을 판단해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 약 90,000,000원
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어도 실질취득액이 크게 싸지지 않는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 26,411,000원 | 64,464,398원 | 90,875,398원 |
| 4회 유찰 시 | 18,487,700원 | 72,245,079원 | 90,732,779원 |
| 5회 유찰 시 | 12,941,390원 | 77,691,555원 | 90,632,945원 |
즉 최저가가 26,411,000원에서 18,487,700원, 다시 12,941,390원으로 내려가더라도 인수액은 64,464,398원 → 72,245,079원 → 77,691,555원으로 커집니다. 총 부담은 각각 90,875,398원, 90,732,779원, 90,632,945원으로 보증금 90,000,000원 부근에 고정됩니다. 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 접근은 실질취득 기준으로는 거의 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 875,398원 |
| 1. 임차인 박미리 보증금 | 90,000,000원 | 25,535,602원 |
| 2. 경매개시결정 · 박미리 | 94,058,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 25,535,602원만 배당되고, 부족분 64,464,398원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 청구금액은 94,058,369원이며 현재 배당표상 별도 배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 ‘양지뜰사거리’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 이용. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 대로3류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,568.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지이며 공시지가는 3,497,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건인 데다 3회 유찰 상태이고, 대항력 임차권 인수와 우선매수권까지 겹쳐 일반 매수자의 접근성이 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리. 입찰가 26,411,000원만 보지 말고 현재 인수액 64,464,398원을 합친 90,875,398원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 인수액 72,245,079원, 5회 유찰 시 77,691,555원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 이어지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 박미리의 임차권등기·전입일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박미리가 신청채권자로도 등장해 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있습니다. 다만 확인 전까지는 인수되는 임차권을 배제해서는 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있으므로 일반 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 오피스텔 이용 중이며 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 “90,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 77,000,000원에서 3회 유찰된 최저가 26,411,000원입니다. 그러나 권리분석의 중심 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 90,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당 후 남는 64,464,398원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 90,875,398원이고, 4회·5회 유찰 시에도 총부담은 90,732,779원·90,632,945원으로 거의 같은 수준입니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권이라는 외부 낙찰 제한도 있습니다. 즉 다회유찰·대항력 임차권 인수·오피스텔 이용·우선매수권이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 실질취득 기준으로는 감정가보다 높은 부담입니다. 이 물건은 “얼마나 더 유찰되느냐”보다 90,000,000원 임차권을 어떤 조건으로 처리할 수 있느냐가 승부를 결정하는 사건입니다.
