울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌 비동 1층 102호, 전용 63.7335㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 217,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시됐고, 임차인도 조사되지 않아 예상 실질취득액은 최저가와 같은 106,330,000원입니다.
권리관계의 큰 방향은 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기에는 2018년 9월 17일 설정된 을구 1~6번 근저당이 2018년 10월 19일 말소된 기록도 함께 있습니다. 따라서 자동 산정된 말소기준 표시만 보지 말고, 입찰 직전 등기부에서 현재 살아 있는 근저당과 실제 말소기준권리를 다시 대조하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 1층 102호 (로즈빌비동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.7335㎡ · 1층 |
| 건물 / 단지 | 로즈빌 · 총 16세대 · 2018.07.25 준공 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 기준권리 원본 대조 필요
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 2018년 12월 가압류, 2023년 11월 압류, 2025년 1월 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 42.5%라는 숫자보다 표본의 시점을 먼저 본다
로즈빌 동일 면적대에서 확인되는 거래는 2022년 1월 4층 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 106,330,000원은 이 거래가의 42.5%, 감정가 217,000,000원은 거래가의 86.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 표본 | 63.73㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
문제는 거래 시점과 표본 수입니다. 2022년 1월 이후 비교 거래가 확인되지 않고 표본도 한 건뿐이어서, 이를 2026년 현재의 시세 평균으로 그대로 적용하기 어렵습니다. 특히 비교 거래는 4층이고 경매 대상은 1층이므로, 단순히 “실거래의 42.5%라서 싸다”고 결론 내릴 근거가 충분하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 울주새마을금고 | 520,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 울주새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 울주새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 울주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 울주새마을금고 | 377,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 울주새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 울주새마을금고 | 170,300,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 9. 강제경매개시결정 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,328,300,000원 중 예상배당은 104,041,380원이며, 예상 미배당액은 2,224,258,620원입니다. 신청채권자 신재선의 청구액 130,000,000원은 현재 회차 시뮬레이션에서 배당되지 않습니다. 이는 채권최고액 기준 계산이며 실제 현존 채권, 세금과 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 2,224,258,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 2,255,608,758원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 2,277,536,131원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮은 최저가는 채권자의 미배당액을 확대할 뿐이며, 그 미배당 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 입찰 판단에서는 배당 부족보다 점유 확인·등기 현존권리·현재 시세·재매각성을 우선 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·감정 자료 기준)
- 용도. 감정 이용상태와 토지이용상황은 다세대이며, 아파트로 전제해 분석할 물건이 아닙니다.
- 규모. 로즈빌은 총 16세대, 2018.07.25 준공입니다. 대단지보다 매수층과 비교 거래 표본이 제한될 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,041㎡, 지목은 대, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연취락지구에 저촉됩니다. 공시지가는 283,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 2022.01 한 건이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1~6번 근저당의 말소기재와 을구 7번 근저당의 현존 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유자와 인도 대상은 현장 및 집행기록으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 2022년 250,000,000원 한 건만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 비교하세요.
- 1층 가격 조정. 비교 거래는 4층이고 대상은 1층입니다. 층·향·내부 상태 차이를 현장에서 반영해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대로 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 향후 매도 기간을 보수적으로 잡으세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 배당요구 관계를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역의 이용 제한을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격 확신은 보류
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 106,330,000원까지 내려왔습니다.
그러나 낮은 최저가만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 시세 비교 자료는 2022년 1월 250,000,000원 한 건뿐이고, 대상은 16세대 다세대의 1층입니다. 등기에는 초기 근저당의 말소기재도 있어 최신 원본을 통한 말소기준 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격과 환금성 판단의 근거가 부족한 물건입니다. 권리는 통과하되, 응찰가는 현장조사와 현재 인근 거래를 확인한 뒤 보수적으로 정해야 합니다.