울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌비동 2층 201호, 전용 63.7335㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 이순이이며, 신재선이 130,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 221,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,290,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 핵심은 2018.09.17. 울주새마을금고 근저당권과 2024.08.13. 최설빈의 주택임차권입니다. 최설빈은 2020.05.28. 전입했고 임차보증금은 80,000,000원이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 최저가의 상당 부분을 차지하더라도 낙찰자가 그 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 실질취득가는 최저가 108,290,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 2층 201호 (로즈빌비동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.7335㎡ · 2층 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 준공 / 세대수 | 2018.07.25. / 16세대 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸, 인수액은 0원
말소기준으로 산정된 권리는 2018.09.17. 울주새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최설빈 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 80,000,000원 | 전입 2020.05.28. 확정 2024.08.09. 배당요구 2024.08.13. | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
최설빈의 전입일은 말소기준권리인 2018.09.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 임차권등기는 존재하지만 선순위 담보권보다 뒤에 있고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당권도 전액 배당받지 못해 임차인에게 돌아갈 재원이 없습니다. 이 미배당 보증금은 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 표본이 너무 적다
로즈빌 전용 63.73㎡대에서 확인되는 거래는 2022년 1월 4층 거래 1건이며, 거래금액은 250,000,000원입니다. 현재 최저가 108,290,000원은 이 거래금액의 43.3%, 감정가 221,000,000원은 거래금액의 88.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 63.73㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
| 표본 평균 | 63.73㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가보다 112,710,000원 낮고 확인 실거래보다 141,710,000원 낮습니다. 그러나 거래 시점이 2022년 1월이고 표본도 1건뿐입니다. 이를 현재 시세의 평균이나 하한으로 곧바로 받아들이기는 어렵습니다. 특히 16세대 소규모 다세대는 아파트처럼 동일 평형 거래가 자주 쌓이지 않으므로, 인근 중개업소의 현재 매물가와 실제 매수 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울주새마을금고 | 520,000,000원 | 105,973,940원 |
| 을구 2번 근저당권 · 울주새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 울주새마을금고 | 364,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 울주새마을금고 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 울주새마을금고 | 377,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 울주새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 울주새마을금고 | 174,200,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 경매신청채권자 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,332,200,000원 중 105,973,940원만 채권자에게 배당되고, 2,226,226,060원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 신재선의 예상배당도 0원입니다. 미배당 채권과 최설빈의 미회수 보증금은 매수인 인수액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 등기상 말소기재 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 감정상 이용상태와 토지이용상황 모두 다세대주택입니다. 아파트가 아닌 16세대 소규모 집합건물로 판단해야 합니다.
- 토지. 대지면적 2,041㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 283,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 준공일은 2018.07.25.로 확인되지만, 실거래 표본은 2022.01의 1건뿐입니다. 거래 빈도가 낮은 소규모 다세대 특성상 매도 시점을 길게 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 말소 확인. 최설빈의 임차권등기는 후순위로 매각 소멸하는 구조이지만, 매각물건명세서와 등기부에서 소멸 여부를 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 말소내역 확인. 2018.10.19. 을구 1번부터 6번까지의 말소기재와 공동담보목록을 확인해 실제 잔존 근저당권과 배당순위를 정리하세요.
- 현재 시세 재조사. 250,000,000원 거래는 2022.01의 단일 표본입니다. 동일 건물과 인근 다세대의 현재 매물가·최근 계약가를 직접 확인하세요.
- 환금기간 반영. 16세대 소규모 건물, 경매 평균 유찰 1.9회, 매각률 0.0%를 감안해 단기 매도보다 보수적인 보유기간을 계산하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 75,803,000원, 4회 유찰 시 53,062,100원입니다. 추가 유찰 가능성과 물건 상태를 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 체납비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 부담, 세금과 기타 집행비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 시세를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 출구전략은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 최설빈은 실제 임차인 1명이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기와 미배당 보증금도 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 108,290,000원으로 고정됩니다.
가격만 보면 감정가의 49%, 확인 실거래의 43.3%로 할인 폭이 큽니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2022년 1월의 1건뿐이고 로즈빌은 16세대 다세대입니다. 평균 유찰 1.9회와 매각률 0.0%도 환금성 부담을 보여줍니다. 여기에 2018.10.19. 근저당 말소기재와 배당 시뮬레이션 사이의 확인 지점도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 현재 시세와 매도 가능성을 확인한 뒤에만 할인 폭을 평가해야 하는 물건입니다.