인수 0원·감정가 49%, 하지만 단 1건 실거래와 16세대 환금성을 확인해야 한다 — 로즈빌비동 302호

울산지방법원 2025타경84. 울산 울주군 상북면 산전리 로즈빌비동 3층 302호, 전용 63.7335㎡ 다세대주택입니다. 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,290,000원입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

가격 숫자만 보면 강한 할인입니다. 최저가는 감정가의 49%이며, 동일 면적 비교 실거래 250,000,000원의 43.3%입니다. 그러나 확인되는 거래가 2022년 1월 4층의 단 한 건뿐입니다. 이 금액을 현재의 확정 시세처럼 사용하면 안 됩니다. 이 물건은 권리보다는 실제 매매 가능 가격과 소규모 단지의 환금성 검증이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 대조는 필요

분석상 말소기준은 2018.09.12 손영수의 가압류 149,490,000원입니다. 이후 설정된 울주새마을금고 근저당권, 강동현 가압류, 김정희 전세권, 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 모두 해당 없음으로 정리하고 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 2020.11.13 김정희 명의의 전세금 20,000,000원, 건물 전부에 관한 전세권이 등기되어 있습니다. 이 전세권은 말소기준 이후의 후순위 권리로 분류되어 매각으로 소멸하며, 예상배당은 0원이고 매수인 승계액도 0원입니다.

② 가격 비교 — 43.3%라는 숫자보다 표본의 질을 봐야 한다

로즈빌 동일 면적에 맞는 실거래는 2022년 1월 4층, 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 108,290,000원은 이 거래가의 43.3%입니다.

수치상으로는 감정가 221,000,000원과 실질취득 108,290,000원이 모두 비교 거래보다 낮습니다. 특히 인수액이 없어 실질취득액은 최저매각가와 동일합니다. 그러나 실거래가 단 한 건이고 거래 시점도 2022년 1월이므로, 250,000,000원을 현재 시세의 중심값으로 단정할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)

총 채권액 2,501,690,000원 중 예상배당은 105,973,940원이며, 미배당액은 2,395,716,060원입니다. 신청채권자 신재선의 청구액 130,000,000원도 현재 회차에서는 예상배당이 0원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 전환되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 토지·환금성 메모

• 용도와 규모. 전용 63.7335㎡ 다세대주택이며, 로즈빌은 16세대이고 2018.07.25 준공됐습니다.
• 토지 현황. 대지 면적은 2,041㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역에 포함되고 자연취락지구에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 공시지가는 283,300원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 실거래 표본이 1건이고 단지 규모가 16세대로 작아, 아파트처럼 반복 거래를 통한 가격 검증이 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 기준으로 제시된 2018.09.12 가압류와 2018.10.12 말소 이력을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
• 점유 상태 확인. 임차인 조사 내역은 없지만, 현장 점유자와 실제 사용 관계를 직접 확인해야 합니다.
• 전세권 처리 확인. 김정희 전세권 20,000,000원의 말소 대상 여부와 배당요구 관계를 원본 문서에서 확인하세요.
• 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2022.01 한 건뿐이므로 인근 중개업소의 현재 매물가·체결가·매도 소요기간을 확인하세요.
• 소규모 단지 환금성. 16세대 다세대는 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 세금·비용 확인. 2024.07.08 국세 압류가 등기되어 있으므로 당해세와 실제 배당 순위를 확인하고, 미납 관리비와 공용부분 부담도 별도로 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단

이 물건의 가장 큰 장점은 분명합니다. 최저매각가 108,290,000원에 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 108,290,000원입니다. 감정가 221,000,000원의 49%까지 내려왔고, 확인되는 실거래 250,000,000원과 비교하면 43.3% 수준입니다.

그러나 그 실거래는 2022년 1월 단 한 건입니다. 16세대 소규모 다세대이고 이미 2회 유찰됐으며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하고 숫자가 낮다”는 이유만으로 입찰할 대상이 아니라, 실제 점유·현재 시세·재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 시세 신뢰도는 보수적으로 평가해야 한다는 것입니다.