울산지방법원 2025타경84. 울주군 상북면 산전리 로즈빌비동 4층 402호, 전용면적 63.7335㎡의 다세대주택입니다. 로즈빌은 2018.07.25. 사용승인된 16세대 규모이고, 현재 소유자는 이순이입니다. 감정가 233,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 114,170,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018.09.03. 울주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 강동현의 가압류는 2021.06.18. 이미 말소됐습니다. 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경84 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 궁평길 31, 4층402호 (로즈빌비동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.7335㎡ · 4층 402호 |
| 건물 규모 | 로즈빌 · 16세대 · 2018.07.25. 사용승인 |
| 소유자 | 이순이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재선 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
| 토지 이용 | 대 · 다세대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 저촉 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 근저당 변경액 확인
말소기준권리는 2018.09.03. 울주새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 149,500,000원이었고, 2022.05.20. 변경등기로 채권최고액이 186,000,000원으로 증액됐습니다. 뒤에 등기된 국가 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 이미 말소된 강동현 가압류도 매수인과 무관합니다.
② 시세 비교 — 45.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
로즈빌에서 대상 면적과 일치하는 실거래는 2022.01. 전용 63.73㎡·4층·250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 114,170,000원은 이 거래가의 45.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01. | 63.73㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
| 최신·유일 거래 | 63.73㎡ | 4층 | 250,000,000원 |
면적과 층이 동일하다는 점은 비교에 유리하지만, 거래 시점이 2022.01.이고 표본이 한 건뿐이라 현재 시장가격을 대표한다고 보기에는 한계가 큽니다. 따라서 최저가가 실거래의 45.7%라는 이유만으로 시세보다 확실히 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 근저당 · 울주새마을금고 | 149,500,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 가압류 · 강동현 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 신재선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 331,500,000원 | 219,728,380원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 울주새마을금고 일부 배당만으로 매각대금이 소진됩니다. 총 미배당액 219,728,380원은 채권자 측의 미회수액이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 219,728,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 253,419,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 276,963,679원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만 매수인의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 회차별 판단의 핵심은 권리 승계가 아니라, 낮아진 가격이 다세대의 실제 시장가와 명도·수선·환금성 위험을 충분히 반영하는지입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·건물 현황 기준)
- 용도. 전용 63.7335㎡의 다세대주택이며, 로즈빌은 2018.07.25. 사용승인된 16세대 규모입니다.
- 토지. 대지면적 2,041.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·지구. 도시지역·자연녹지지역에 포함되며 자연취락지구에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 283,300원입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 2022.01. 한 건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.9회, 낙찰률은 0.0%로 가격보다 매도 가능성과 보유기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 재확인. 250,000,000원 실거래는 2022.01. 한 건뿐입니다. 현재 인근 다세대와 동일 면적 매물을 추가 비교해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 채권최고액 149,500,000원과 변경 후 186,000,000원, 예상배당표상 채권액을 채권계산서와 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 인도명령 대상 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 동울산세무서장 압류가 등기돼 있으므로 당해세와 체납 내역이 실제 배당 및 잔금 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 16세대 규모와 2회 유찰 이력을 반영해 매도 기간과 적정 수익률을 보수적으로 설정해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 내부 수선비, 공용부 상태, 주차·누수·관리 상태는 현장조사 후 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후
이 물건의 권리분석은 어렵지 않습니다. 말소기준권리가 명확하고 임차인과 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자들이 219,728,380원을 배당받지 못하더라도 그 금액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.
문제는 가격의 기준점입니다. 현재 최저가 114,170,000원은 감정가의 49%, 2022.01. 실거래 250,000,000원의 45.7%지만, 그 실거래가 유일한 비교 사례입니다. 16세대 소규모 다세대, 단지 경매 낙찰률 0.0%, 현재 2회 유찰이라는 조건을 함께 보면 낮은 최저가 자체보다 현재 시세와 환금성 검증이 우선입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 최근 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 판단해야 하는 보수적 접근형 물건입니다.