말소기준 이후 권리 소멸 구조이며 임차인 인수 위험이 없다. 최저가가 최근 실거래 평균의 61.8% 수준으로 가격 경쟁력이 있어 종합 A.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 권리 안전형 아파트입니다. 감정가 56,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 39,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 63,458,333원의 61.8% 수준으로 가격 메리트가 확보된 물건입니다.
감정가 / 최저가
56,000,000원 / 39,200,000원
1회 유찰
실거래 평균
63,458,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
61.8%
가격 메리트
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
울산지방법원 2025타경901. 울산 북구 중산동 삼우타운 102동 207호 아파트입니다. 감정가는 5,600만원이며 1회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 3,920만원입니다. 권리관계의 핵심은 2015년 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경901
소재지
울산광역시 북구 중산동 730 삼우타운 102동 2층 207호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 전용 59.76㎡ · 아파트 이용중
소유자
강태옥
감정가 / 최저가
56,000,000원 / 39,200,000원
신청채권자 / 청구
경북대구낙농협동조합 / 91,972,036원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 떠안을 권리 없음
임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 말소기준권리는 2015.07.30 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.05.21 울산신용보증재단 가압류, 2025.02.13 임의경매개시결정, 2026.03.19 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 메리트 확보
삼우타운 동일 전용면적 59.76㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 63,458,333원입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.8%로, 시세 대비 할인 폭이 있습니다.
거래월
층
거래가
2026.07
14
55,000,000원
2026.03
4
49,000,000원
2026.03
8
50,000,000원
2026.02
7
63,000,000원
2026.01
15
68,000,000원
2025.12
2
70,000,000원
12건
63,458,333원
✅ 가격 판단 최저가 39,200,000원은 최근 실거래 평균 63,458,333원의 61.8%입니다. 감정가 대비 유찰 할인으로 실질적인 매입 여지가 생긴 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,105,600원
을구 5번 근저당권 · 경북대구낙농협동조합
73,200,000원
38,094,400원
갑구 3번 가압류 · 울산신용보증재단
85,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮은 수준입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산광역시 북구 중산동 이화초등학교 남측 인근으로 아파트 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 2층 207호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
환금성. 삼우타운 298세대, 1996년 준공 단지로 최근 거래가 꾸준히 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 2015년 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
가격 확인. 최근 실거래 평균 대비 낮은 가격대이나 개별 호수 층·상태 차이는 확인해야 합니다.
점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 매력 구간”
울산 삼우타운 207호는 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수 부담이 없습니다. 특히 1회 유찰 후 최저가가 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아져 가격 경쟁력이 생겼습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 함께 갖춘 물건으로, 입찰 전 점유·관리비 확인을 마치면 검토 가치가 있는 유형입니다.
사건 개요
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
울산광역시 북구 중산동 730 삼우타운 102동 2층207호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경901
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-09 10:00
·133호 법정
물건
삼우타운 102동 2층207호
철근콘크리트조(벽식) / 59.76㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 북구 중산동 730 삼우타운 102동 2층207호
2025-02-28 13:48
