울산지방법원 2025타경975. 양산시 중부동 양산신도시뜰안채아파트 114동 106호 아파트입니다. 소유자는 윤도희 씨이며, 말소기준권리는 2016년 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 롯데카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 둘째, 현재 최저가는 최근 동일평형 거래 평균보다 낮아 가격상 접근성은 있습니다. 다만 매각대금은 부산은행 채권최고액을 모두 충족하지 못해 채권자 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경975 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 694-1 양산신도시뜰안채아파트 114동 1층106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.55㎡ |
| 소유자 | 윤도희 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 102,340,075원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인 조사 내역상 인수 대상 임차인은 없습니다. 말소기준권리인 부산은행 근저당권 이후의 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 전세권 등 과거 권리는 등기부상 이미 말소되어 현재 낙찰자 부담으로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 낮다
양산신도시뜰안채아파트 동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 168,166,666원입니다. 현재 최저매각가 113,400,000원은 최근 평균 대비 67.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.55㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2026.07 | 59.61㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 12 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.55㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 168,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 128,700,000원 | 111,012,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,574,020원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행 근저당권은 채권최고액 128,700,000원 중 111,012,400원이 배당되어 약 23,261,620원의 미배당이 발생합니다. 그러나 낙찰자가 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경상남도 양산시 중부동 소재 중부초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 환금성. 양산신도시뜰안채아파트는 1,248세대 규모이며 거래 표본은 있으나 준공 2000년으로 가격대별 차이를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸하지만, 배당표와 말소 여부를 원본 확인하세요.
- 가격 기준. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 층·상태·향 차이를 반영해 입찰가를 조정해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인과 인도 절차 검토가 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 물건 특성상 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 없는 경매, 그러나 구조를 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 안전한 권리 구조입니다. 동시에 1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면의 장점도 있습니다. 다만 매각대금이 선순위 담보를 모두 채우지 못하는 구조라는 점은 반드시 인지해야 합니다. 권리는 안전하고 가격은 매력적이지만, 배당 구조와 환금성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
