울산지방법원 2025타경992. 울산광역시 북구 매곡동 899-4 소재 물건으로, 사건 용도는 대지 + 토지이며 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 적시돼 있습니다. 감정평가상 건물은 1층이 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다. 감정가는 2,168,244,250원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저가는 743,708,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다.
가격 하락폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 감정가 할인율보다 점유·임대관계와 물건 현황입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정해 평가했다고 되어 있습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원을 그대로 점유 리스크 0으로 확대해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 899-4 · 울산광역시 북구 당수골2길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점·일반음식점 · 2층 사무소 |
| 토지 | 453.3㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김남수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,168,244,250원 / 743,708,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,425,267,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.22. 을구 1번 농소새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2~5번 근저당권과 2021.07.07. 을구 6번, 2022.08.11. 을구 7번 근저당권, 이후 울산신용보증재단 가압류·국 압류·경매개시결정·울산광역시 중구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
을구 1~7번 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.29. 엠씨아이대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 현재 배당표는 각 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당을 계산하고 있으며, 최저가 743,708,000원에서는 을구 3번부터 일부 미배당이 발생합니다.
② 가격 위치 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단 근거는 별개
현재 최저매각가는 743,708,000원으로 감정가 2,168,244,250원의 34.3%입니다. 3회 유찰이 누적되면서 가격이 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 없으므로 이 할인율만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 743,708,000원 | 733,870,920원 | 801,061,080원 |
| 4회 유찰 시 | 520,595,599원 | 512,989,643원 | 1,021,942,357원 |
| 5회 유찰 시 | 364,416,919원 | 358,515,082원 | 1,176,416,918원 |
현재 회차에서도 채권총액 1,534,932,000원 중 733,870,920원만 배당되고 801,061,080원이 미배당됩니다. 추가 유찰 시 미배당은 더 커집니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자 측 손실 구조를 보여주는 것이며, 현재 배당모델상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 743,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,837,080원 |
| 을구 1번 근저당 · 농소새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농소새마을금고 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 농소새마을금고 | 360,000,000원 | 211,870,920원 |
| 을구 4번 근저당 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 농소새마을금고 | 342,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 농소새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 울산신용보증재단 | 22,932,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,534,932,000원 중 채권자 예상배당은 733,870,920원, 미배당은 801,061,080원입니다. 현재 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호계중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 453.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형, 중로한면입니다. 공시지가는 1,657,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 제한. 도시개발구역·장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 경관녹지에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로, 외벽은 판넬 등 마감, 내부는 인테리어 등 마감, 샤시창호이며 기본적인 위생·급배수 설비가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인한 뒤 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인해야 합니다.
- 건물 구조 대조. 목록2 건물은 등기상 경량철골구조, 현황은 일반철골구조 및 경량철골구조로 기재돼 있으므로 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각 대상의 물리적 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 현장 시세·임대수익·토지가치와 별도로 비교해야 합니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서 채권 미배당이 801,061,080원 발생하지만 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 배당 손실과 매수인 승계는 구분해 봐야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 현황 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 2,168,244,250원에서 3회 유찰돼 최저가가 743,708,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 권리구조 자체는 비교적 정리된 편입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 내부 확인이 이루어지지 않았으며, 등기와 현황의 건물 구조 차이와 제시외 건물 포함 조건도 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 34.3%”라는 숫자 자체가 아니라, 실제 점유·임대차·건물 상태·일괄매각 범위와 현재 시장가를 확인한 뒤 그 가격을 감당할 수 있는지에 있습니다. 실거래 시세 근거가 확인되지 않는 이상 현재 최저가를 곧바로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 확인 가능, 가격과 현황은 추가 검증. 3회 유찰의 이유를 현장에서 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
