울산지방법원 2025타경992. 울산 북구 매곡동 899-4에 있는 물건으로, 일반건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다. 건물은 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층이며, 토지는 지목 ‘대’, 면적 453.3㎡, 준주거지역의 상업용 토지입니다.
등기상 핵심은 2021.01.22 설정된 농소새마을금고 근저당입니다. 이 날 1번부터 5번까지 근저당이 설정됐고 이후 2021.07.07과 2022.08.11에도 추가 근저당이 설정됐습니다. 2025.06.27 확정채권양도를 원인으로 2025.08.29 각 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만, 선후순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 2023년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경992 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 899-4 · 울산광역시 북구 당수골2길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점·일반음식점 · 2층 사무소 |
| 토지 | 453.3㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 소유자 | 김남수 |
| 감정가 / 최저가 | 2,168,244,250원 / 743,708,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,425,267,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.01.22 을구 1번 농소새마을금고 근저당권입니다. 이후 같은 날 설정된 2~5번 근저당, 2021.07.07의 6번 근저당, 2022.08.11의 7번 근저당, 울산신용보증재단 가압류, 국 압류, 경매개시결정 및 울산광역시 중구 압류는 모두 후순위입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 2,168,244,250원, 현재 최저매각가는 743,708,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이고 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세처럼 실제 시장가격을 비교할 수 있는 실거래 지표가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 743,708,000원 | 733,870,920원 | 801,061,080원 |
| 4회 유찰 시 | 520,595,599원 | 512,989,643원 | 1,021,942,357원 |
| 5회 유찰 시 | 364,416,919원 | 358,515,082원 | 1,176,416,918원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가격은 내려가지만, 그만큼 후순위 담보권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커집니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조는 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 743,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,837,080원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농소새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농소새마을금고 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농소새마을금고 | 360,000,000원 | 211,870,920원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농소새마을금고 | 342,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 농소새마을금고 | 180,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 2번 가압류 · 울산신용보증재단 | 22,932,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,534,932,000원 중 예상 배당액은 733,870,920원이며, 미배당은 801,061,080원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3%로 추정한 값입니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 1층은 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(일반음식점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)입니다.
- 입지. 호계중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 453.3㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 1,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)·도시개발구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 및 일반철골구조 기타지붕 2층으로 외벽은 판넬 등, 내부는 인테리어 마감, 샤시창호이며 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 등기사항전부증명서상 구조는 경량철골구조이고 현황은 일반철골구조 및 경량철골구조로 확인됐습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 재확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 점유자와 대항력 가능 여부를 원문 서류 및 현장 확인으로 다시 검증해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없어 743,708,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다. 근린생활시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 건물 구조 확인. 등기상 경량철골구조와 현황의 일반철골·경량철골구조가 함께 언급되므로 실제 구조와 제시외 건물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부구조·관리상태·리모델링 여부가 확인되지 않았으므로 비용 변수를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 801,061,080원은 후순위 채권자의 미회수액이지 매수인이 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 직전 권리변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 폭보다 확인되지 않은 변수”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.01.22 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 3회 유찰과 743,708,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 실거래 기준이 없고, 임대관계가 미상이며, 내부 확인까지 되지 않았기 때문입니다. 등기권리는 정리되지만 점유·가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 점유관계와 상업용 부동산의 시장가를 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.
