울산지방법원 2025타경1190. 양산시 물금읍 가촌리 우성프라자 1층 106호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이며, 철골철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 김수정·신관철 각 2분의 1 지분이고, 2016.10.24 지분 이전과 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리관계의 기준점은 2016.10.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권 621,600,000원입니다. 이 권리 이후 경남신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2018년 삼성카드 가압류는 이미 2018.10.18 말소됐습니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 떠안을 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1190 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1293-1 우성프라자 1층 106호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 118 |
| 용도 | 법원 용도표시 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 6층 중 제1층 제106호 |
| 소유자 | 김수정 2분의 1 · 신관철 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 707,000,000원 / 242,501,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 537,692,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 이 사건에서는 발생하지 않습니다. 말소기준인 부산은행 근저당권 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 할인’이라는 뜻은 아니다
감정가 707,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,501,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 가격과 직접 비교되지 않은 상태에서는 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,014원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 621,600,000원 | 238,305,986원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,315,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6-1번 가압류 변경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 691,415,000원에 대해 채권자 예상배당은 238,305,986원, 미배당은 453,109,014원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정액이고, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 242,501,000원 | 238,305,986원 | 453,109,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 169,750,700원 | 166,574,190원 | 524,840,810원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,825,489원 | 116,361,932원 | 575,053,068원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 더 진행돼도 임차인 보증금이나 등기상 인수권리가 생기는 구조가 아니라, 배당 부족액이 커지는 구조입니다. 따라서 채권자 미배당 증가를 매수인의 추가 부담으로 혼동해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 1층 106호입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 규모입니다.
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 메기들공원 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 증산역이 있어 감정평가상 교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 인접필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지의 상업용 건부지이며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,263,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점 자체가 시장 수요와 가격 수용성을 추가로 확인해야 할 신호입니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 707,000,000원 대비 현재 최저가 242,501,000원이라는 숫자만 보지 말고, 우성프라자 및 인근 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 공실·임대수익. 현재 사용상태, 임대 가능 업종, 실제 임대료와 관리비를 확인해 낙찰 후 보유비용과 수익성을 검증해야 합니다.
- 명도. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 공유자 구조. 등기상 소유자는 김수정·신관철 각 2분의 1이므로, 현장 점유자와 관리 주체를 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 453,109,014원은 채권자 측 부족액이며, 매수인이 승계하는 금액은 예상배당표상 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없이 매수인 인수액은 0원이고, 2016.10.24 부산은행 근저당권 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재까지 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 할인 기회인 동시에 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호이기도 합니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 따라서 승부처는 단순한 권리분석이 아니라 실제 상권의 임대수익·공실·동선·동일 유형 매매가격과 향후 재매각 가능성입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장과 시장자료를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
