울산지방법원 2025타경1190. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 우성프라자 1층 106호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기상 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 아파트의 거래가격이 아니라 상업용 부동산의 실제 거래가와 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.
현재 공유자는 김수정·신관철로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 부산은행의 근저당권은 채권최고액 621,600,000원으로 설정돼 있으며, 이를 기초로 진행된 경매에서 최저매각가가 감정가 대비 크게 하락했습니다. 매수인에게 승계되는 등기상 채무와 채권자가 배당받지 못하는 금액은 서로 다릅니다. 미배당이 크더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면 그 금액을 곧바로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1190 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1293-1 우성프라자 1층 106호 도로명주소: 경상남도 양산시 물금읍 야리로 118 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층/지상 6층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김수정(지분 2분의 1), 신관철(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 707,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,751,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 537,692,813원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2016.10.24 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 621,600,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.10.24 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경남신용보증재단과 신용보증기금 가압류, 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 삼성카드의 기존 가압류는 이미 해제·말소됐습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%, 하지만 시세는 별개
이 물건은 감정가 707,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 169,751,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 그러나 감정가 자체가 현재 매매시장과 얼마나 일치하는지는 별도의 문제입니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 707,000,000원 | 기준금액 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,751,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 118,825,699원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 83,177,989원 | 11.76% |
현재 최저가 기준으로 예상 인수액은 0원이므로, 권리분석상 실질취득 기준액은 169,751,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다. 감정가와의 차이가 크다는 사실만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,751,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,176,514원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 621,600,000원 | 166,574,486원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 62,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 7,315,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 변경등기 · 갑구 6-1 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 추산입니다. 실제 배당은 채권계산서·우선채권·집행비용·배당이의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰(현재) | 169,751,000원 | 166,574,486원 | 524,840,514원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 118,825,699원 | 116,362,139원 | 575,052,861원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 83,177,989원 | 81,280,785원 | 610,134,215원 | 0원 |
신청채권자인 부산은행의 청구액은 537,692,813원입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자의 채권 전액이 배당으로 충족되지는 않습니다. 매각가 하락에 따라 채권자 손실 가능액이 증가하지만, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 메기들공원 남동측 인근이며, 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 증산역이 소재해 교통여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물의 1층 106호입니다. 외벽은 치장석 및 스톤코트 마감, 내벽은 페인팅과 인테리어 마감이며 공동 위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 2,263,000원/㎡이며, 관련 토지 면적은 1,114.3㎡로 기재돼 있습니다. 이를 해당 호실의 전유면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 근린생활시설이라는 입지적 특성은 있으나, 4회 유찰된 물건입니다. 실제 상권 수요·공실·임대료·관리비 부담·상가 거래사례 등을 종합 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 사건상 대지 표기와 집합건물 등기, 근린생활시설 이용상태를 대조하고 전유부분·대지권·공유지분 매각범위를 확인하세요.
- 권리 원본 검토. 2016.10.24 부산은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부, 갑구 6-1번 변경등기의 효력을 확인하세요.
- 점유·임대차. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 공실인지, 영업자가 점유하는지, 임대차계약이나 권리금 관계가 있는지 현장과 관계서류로 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치보다 동일 건물·유사 상가의 실거래가와 실제 임대수익을 우선 기준으로 삼으세요.
- 상가 운영비. 공용부분 관리비 체납, 관리단 부과금, 시설 유지비 등 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 118,825,699원 및 83,177,989원 시나리오가 있으나, 저가 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
- 입찰 전 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 매각조건·최저가·권리변동·점유현황을 법원 최신 공고로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
우성프라자 1층 106호는 4회 유찰로 최저매각가가 169,751,000원까지 하락한 근린생활시설입니다. 권리관계만 보면 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 채권자에게 돌아가지 못하는 돈은 524,840,514원에 달하고, 해당 상가가 4회 유찰됐다는 사실도 가볍게 볼 수 없습니다. 무엇보다 실제 시장가격과 임대수익이 확인되지 않아 169,751,000원이 저렴한 매수가격인지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성 판단은 보류입니다. 매각 범위·실제 점유·임대수익·유사 상가 거래가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.
