대구지방법원 2025타경564. 포항시 남구 대송면 제내리 합성타운 에이동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유권은 2025.06.03 상속을 원인으로 김유리·김유림·김유빈·최성주가 공유하고 있습니다. 말소기준은 2008.03.28 설정된 연일농업협동조합의 채권최고액 18,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 현재 등기부에 남아 있는 2025.11.28 임의경매개시결정과 2026.01.05 하나카드 가압류, 2026.01.27 우리카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 41,000,000원이 확인된 동일 면적 거래 40,000,000원보다 높아, 현재 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경564 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 310-3 합성타운 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호 |
| 현재 소유자 | 김유리 9분의 2 · 김유림 9분의 2 · 김유빈 9분의 2 · 최성주 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 9,803,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.03.28 연일농업협동조합 근저당권입니다. 과거 2009년·2013년·2014년 가압류와 2014년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었고, 현재 경매와 관련해 남아 있는 2025.11.28 임의경매개시결정, 2026.01.05 하나카드 가압류 16,337,526원, 2026.01.27 우리카드 가압류 17,765,962원은 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 확인 거래보다 높다
합성타운은 총 16세대, 준공일은 1993.01.01이며, 대상 면적은 70.07㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 70.07㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 평균 | 70.07㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
확인 거래 평균과 최신 거래는 모두 40,000,000원입니다. 현재 최저가는 41,000,000원으로 최근 거래 기준 102.5%입니다. 즉 신건 최저가가 확인된 거래가보다 높으므로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,138,000원 |
| 2. 근저당 · 연일농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 16,337,526원 | 16,337,526원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 17,765,962원 | 5,524,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 52,103,488원 중 예상 배당액은 39,862,000원이며, 미배당은 12,241,488원입니다. 우리카드 채권 일부가 미배당되지만, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대송초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·다세대주택·학교·공장·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터, 동측 및 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)입니다.
- 토지. 토지면적 632.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 299,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 합성타운은 16세대이며 확인된 동일 면적 거래는 1건으로, 실거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 최저가 41,000,000원은 확인 거래 40,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 전제하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 내부마감 상태는 이해관계인 부재로 외부 투시와 탐문 등에 의거해 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 32,800,000원, 2회 유찰 시 26,240,000원으로 제시되어 있습니다. 회차별 가격과 상태를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 발생하더라도 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008.03.28 연일농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 경매개시결정과 하나카드·우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 41,000,000원이 확인된 거래 40,000,000원의 102.5%로 거래가보다 높고, 비교 가능한 실거래도 1건뿐입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 상태도 직접 확인되지 않은 점을 감안하면, 권리는 통과하되 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근할 물건입니다.
