대구지방법원 2025타경569. 경상북도 포항시 북구 죽도동 55-3 소재의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층으로, 사용승인일은 1993.03.09.입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층은 근린생활시설 공실, 3층과 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 3층은 공부상 “사무실”이나 실제 “주택”으로 이용 중입니다.
등기권리는 비교적 명확합니다. 현재 소유자는 장은영이고, 말소기준권리는 2024.03.12. 접수된 강동새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 2025.11.12. 임의경매개시결정과 2025.11.26. 경북신용보증재단 가압류 84,056,000원은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경569 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 55-3 · 경상북도 포항시 북구 중흥로310번길 7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 222.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 이용 | 1층 근린생활시설 · 2층 근린생활시설(공실) · 3층 주택 · 4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 · 사용승인일 1993.03.09. |
| 소유자 | 장은영 |
| 감정가 / 최저가 | 481,092,240원 / 481,092,240원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동새마을금고 / 277,316,710원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 8번 강동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며 채무자는 장은영입니다. 이후 임의경매개시결정과 경북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.07.14.에는 8번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 기초가 되는 8번 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이전관계 역시 해당 근저당권과 함께 처리되는 구조입니다.
② 가격 비교 — 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 481,092,240원입니다. 이 사건에는 비교 가능한 동일 물건군의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 481,092,240원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 384,873,792원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 307,899,033원 | 0원 | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 반영된 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이는 권리·배당 구조를 보여주는 수치이지, 384,873,792원이나 307,899,033원이 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 시장가격 비교가 없는 상태에서는 유찰 자체를 가격 메리트로 환산하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,092,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,210,922원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 강동새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 경북신용보증재단 | 84,056,000원 | 84,056,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,825,318원 |
배당 시뮬레이션에 반영된 채권액 264,056,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 209,825,318원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 277,316,710원이고 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 180,000,000원으로 계산돼 청구액 전체가 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 북구 죽도동 소재 홈플러스 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 형성된 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로와 교통시설 접근성 등을 고려한 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 층별 이용. 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설 공실, 3층 주택, 4층 주택입니다. 3층은 공부상 사무실이나 실제 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 222.5㎡의 대지로, 제2종일반주거지역·평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 679,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비가 있고, 주택부분은 도시가스보일러에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 1층 영업시설과 3층·4층 주택의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 3층 현황 확인. 공부상 사무실이지만 실제 주택으로 이용 중이라는 비고를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 감정평가서와 현황을 대조해 매각범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 481,092,240원에 대해 주변 근린시설·주택 혼합건물과 토지의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 2026.07.14. 근저당권 이전등기가 존재하므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 권리변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “현장 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리가 분명하고 후순위 가압류·경매개시결정도 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 건물 이용은 근린생활시설과 주택이 혼재하고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 현장 점유 확인이 필요한 유형으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 481,092,240원의 가격 우위도 확인되지 않습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 점유와 가격은 확인 후 판단입니다.
