대구지방법원 2025타경4149. 포항시 북구 항구동 원영빌라 1층 101호, 전용 56.12㎡ 다세대주택입니다. 김태우가 2021년 6월 거래가 66,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 경북대구낙농협동조합 앞으로 채권최고액 31,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 신용보증기금의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
현재 배당가정에서 매수인 인수액은 0원이고 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상으로 기록됐습니다. 따라서 등기상 구조가 단순하다는 점과 실제 점유·명도 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 항구동 347-29 원영빌라 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.12㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김태우 (2021.06.17 소유권이전, 거래가액 66,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 7,660,286원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.17 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 31,200,000원이며, 2025.09.23 신용보증기금의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 배당가정상 근저당과 신청채권자 청구액은 모두 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 68,000,000원은 최근 거래 이상
원영빌라는 7세대, 1992.06.04 준공이며 대상 면적은 56.12㎡입니다. 제공된 동일면적 거래는 2021년 6월 1층 66,000,000원 1건이고, 최신 거래·최근 12개월 평균·전체 평균이 모두 66,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 56.12㎡ | 1 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.12㎡ | 1건 | 66,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 68,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 그대로 68,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 66,000,000원 대비 103.0%입니다. 즉 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 31,200,000원 | 31,200,000원 |
| 2. 강제경매 · 신용보증기금 | 7,660,286원 | 7,660,286원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,515,714원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 38,860,286원이 전액 배당되고 27,515,714원이 소유자에게 남습니다. 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별로 보면 1회 유찰 시 최저가는 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원입니다. 두 경우 모두 배당가정상 채권액 38,860,286원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 68,000,000원 | 0원 | 0원 | 27,515,714원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 54,400,000원 | 0원 | 0원 | 14,160,514원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 43,520,000원 | 0원 | 0원 | 3,476,354원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 항구동 ‘항구영일대 어린이공원’ 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로 등을 통해 접근합니다.
- 용도·구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 279.5㎡, 평지·가로장방형·소로한면 조건이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 683,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 토지 표시에는 ‘경상북도 포항시 항구동 347-29’로 되어 있으나 실제 주소는 ‘경상북도 포항시 북구 항구동 347-29’입니다.
- 환금성. 원영빌라는 7세대, 1992.06.04 준공이고 제공된 동일면적 실거래가 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 충분한 안전마진 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 ‘할인’으로 보지 말 것. 실질취득 68,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 66,000,000원의 103.0%입니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고 현장 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·내부현황·구조변경 여부와 수리·보수공사 여부가 확인되지 않았습니다.
- 회차별 가격 비교. 1회 유찰 54,400,000원, 2회 유찰 43,520,000원 시나리오와 실거래 66,000,000원을 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 가격은 보수적으로”
이 물건은 2021년 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정이 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이라 등기권리 구조는 단순한 편입니다. 하지만 현재 최저가 68,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균으로 제시된 66,000,000원보다 높습니다. 여기에 7세대·1992년 준공 다세대, 거래 표본 1건, 현장 폐문에 따른 임대관계·내부현황 미확인을 함께 놓고 보면 신건에서 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심입니다.
