대구지방법원 2025타경4249. 포항시 북구 양덕동 ‘양덕2차이-편한세상’ 204동 17층 1705호 아파트입니다. 실거래 비교면적은 158.99㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 29층 중 17층입니다. 현재 소유자 손정희는 2013.11.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 포항농업협동조합이 채권최고액 260,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 포항농업협동조합의 추가 근저당권 2건과 경북신용보증재단·현대카드·롯데카드·신한카드· 대구신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단·포항시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 배당추정상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가 당시 현장은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 등기상 소멸 구조와 실제 점유 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4249 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1448 양덕2차이-편한세상 204동 17층 1705호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 158.99㎡ · 철근콘크리트구조 29층 중 17층 |
| 소유자 | 손정희 (2013.11.08 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항농업협동조합 / 303,541,072원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2013.11.08 설정된 포항농업협동조합 근저당권 260,400,000원입니다. 2015.01.15과 2016.06.15의 추가 근저당권, 2024년 이후의 가압류, 2025.11.05 경매개시결정, 2026년의 국민건강보험공단·포항시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다.
② 시세 비교 — 신건 406,000,000원은 최근 거래보다 높다
동일 단지 실거래 비교면적 158.99㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 388,166,666원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 그 평균은 398,000,000원, 최신 거래 역시 2025.10의 398,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 158.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 2023.06 | 158.99㎡ | 21 | 408,000,000원 |
| 2022.09 | 158.99㎡ | 19 | 375,000,000원 |
| 2022.08 | 158.99㎡ | 23 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 158.99㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 2021.06 | 158.99㎡ | 10 | 398,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 158.99㎡ | 1건 | 398,000,000원 |
| 전체 평균 | 158.99㎡ | 6건 | 388,166,666원 |
현재 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%이고, 전체 거래 평균과 비교하면 104.6%입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 3.1% 높은 흐름으로 계산되어 하락 추세는 아니지만, 그렇더라도 현재 신건 가격이 가장 우선해 볼 최신 거래 398,000,000원을 웃돈다는 사실은 바뀌지 않습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 포항농업협동조합 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 포항농업협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 포항농업협동조합 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 현대카드 | 10,332,528원 | 3,440,000원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 롯데카드 | 29,980,181원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 신한카드 | 19,213,330원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 대구신용보증재단 | 5,289,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 460,915,703원, 채권자 예상배당은 399,540,000원, 미배당액은 61,375,703원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 양덕동 소재 양서초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로 상태를 고려한 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 북측·남측 왕복 4차선 포장도로, 서측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 중 17층으로, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방·화재탐지·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로2류·중로2류·소로2류·소로3류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 581세대, 사용승인 비교자료의 준공일은 2010.03.25입니다. 동일 면적 실거래 표본은 6건이고 최근 12개월 거래는 1건이어서, 가격 판단 시 최근 한 건의 개별 조건도 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 398,000,000원의 102.0%입니다. 신건 자체에는 최근 시세 대비 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 324,800,000원, 2회 유찰 시 259,840,000원입니다. 실제 진행 회차와 최저매각가를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·내부현황·구조변경 여부를 확인하지 못했습니다. 내부 수리·보수 여부를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 배당표는 집행비용 추정 및 제공된 채권액을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 신건 프리미엄”
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2013.11.08 포항농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권도 없으며 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 신건 최저가 406,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 398,000,000원보다 높은 102.0% 수준입니다. 최근 가격 흐름이 과거보다 3.1% 높은 것으로 계산되더라도, 현재 회차 자체가 최근 거래 대비 할인된 가격이라는 뜻은 아닙니다. 여기에 감정평가서상 임대관계와 내부 상태가 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 권리는 합격권, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 핵심은 권리 인수가 아니라 최근 거래 대비 응찰가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
