대구지방법원 2025타경4254. 포항시 북구 장성동 창포청구타운 106동 8층 807호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사주채안으로, 2021.09.16 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 취득했고 2021.12.02 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.04.30 설정된 김희자 명의의 주택임차권과 2025.11.07 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.07 강제경매개시결정입니다. 김희자의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.29, 주택임차권등기는 2024.04.30이므로 형식상 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 명시적 매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

과거 제일은행·신천신용협동조합·하나은행의 근저당과 김동군·김종완의 전세권은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수대상으로 남아 있지 않습니다. 현재 실제 임차인은 김희자 1명이며, 보증기관 승계나 중복신고로 표시된 임차인이 아닙니다. 김희자의 보증금은 160,000,000원, 전입·점유·확정일자는 2022.04.29이고 배당요구도 확인됩니다.

* 일반 배당 계산에서는 보증금 160,000,000원 중 146,114,000원이 배당되고 13,886,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 사건은 해당 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 매각조건으로 두었으므로 김희자에 관한 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 149,000,000원도 최근 시세보다 높다

창포청구타운 전용 84.97㎡의 최근 실거래는 2025.04부터 2026.08까지 12건이 확인됩니다. 전체 평균 121,666,666원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 117,777,777원, 최신 거래 112,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -11.7%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 최신 거래도 112,000,000원이고 최근 거래 추세는 -11.7%입니다. 확약을 반영하면 매수인 실질취득은 최저가와 같은 149,000,000원이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

배당 계산상 김희자의 보증금 부족분은 13,886,000원입니다. 일반 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 이번 사건에서는 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 매각조건으로 제시되어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 170,290,789원이며, 현 가정 배당에서는 배당액이 0원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수액은 0원

이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약이 적용되므로, 낙찰가가 내려가며 미배당액이 커지더라도 김희자 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 1회 유찰 시 매각가 119,200,000원도 최근 12개월 평균 117,777,777원보다 높은 구간이고, 최근 가격 추세가 -11.7%이므로 단순히 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 84.97㎡입니다.
• 입지. 장성초등학교 서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 남측은 폭 약 20미터 정도의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가는 974,100원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 창포청구타운은 445세대, 사용승인 관련 기준일은 1993.11.12이며 전용 84.97㎡ 거래자료가 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 117,777,777원이고 최근 가격 추세는 -11.7%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 미배당 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이번 매각의 조건이므로 입찰 전 해당 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
• 현재 가격 경계. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.5%입니다. 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -11.7%를 감안하면 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 응찰가를 정하기보다 최신 거래 112,000,000원과 최근 12개월 평균 117,777,777원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 김희자 명의 주택임차권은 현재 등기상 존재하므로 매각조건에 따른 말소 이행 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 등 원본 확인. 실제 배당과 인도비용에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비, 조세, 집행비용 변동 여부를 원본 자료에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 해소는 긍정, 현재 가격은 부정”

이 물건의 핵심은 선순위 임차인 자체가 아니라 매각조건으로 붙은 확약입니다. 김희자는 전입·점유·확정일자가 2022.04.29인 대항력·우선변제 임차인이고 보증금은 160,000,000원이어서, 일반 배당 계산에서는 13,886,000원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 신청채권자가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 조건으로 매각하므로 실질 인수는 0원입니다.

그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 149,000,000원은 최근 12개월 평균 117,777,777원의 126.5%이고 최신 거래는 112,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -11.7%로 하락 방향입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높은 C등급 보수 관찰형으로 보는 것이 타당합니다. 현재 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 최근 하락 시세를 감안해 어느 가격대에서 접근할 것인가입니다.