대구지방법원 2025타경4265. 포항시 북구 송라면 지경리 20-2에 있는 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 조적조 스라브지붕 단층이고, 급배수시설·위생설비·난방설비가 구비돼 있습니다. 소유자는 허임란이며 1993.07.19 소유권보존등기가 돼 있습니다.
현재 권리관계의 기준점은 2011.07.27 설정된 흥해농업협동조합 근저당 52,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 이유수 명의 근저당 30,000,000원과 22,000,000원, 그리고 2025.11.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4265 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 송라면 지경리 20-2 · 동해대로3378번길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 소유자 | 허임란 |
| 감정가 / 최저가 | 177,358,660원 / 177,358,660원 (신건) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 흥해농업협동조합 / 37,159,890원 |
| 말소기준권리 | 2011.07.27 흥해농업협동조합 근저당 · 채권최고액 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 대 208.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 330,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 과거 가압류와 근저당이 여러 차례 설정·말소된 흔적이 있으나, 현재 매각에서 핵심은 2011.07.27 흥해농업협동조합 근저당입니다. 2015.06.02 이유수 근저당 30,000,000원과 2017.10.23 이유수 근저당 22,000,000원은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 시세 단정 대신 유찰 시나리오
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 177,358,660원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 141,886,928원, 2회 유찰 시 113,509,542원입니다. 비교 가능한 실거래 시세 근거가 없어 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,358,660원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,886,928원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,509,542원 | 0원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 데이터상 채권 미배당은 모두 0원입니다. 즉 유찰로 매각가격이 낮아져도 이 범위에서는 후순위 채권까지 모두 배당되고, 별도의 인수액도 발생하지 않는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,358,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,283,021원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 흥해농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 이유수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 이유수 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,075,639원 |
배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체의 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 도로 저촉. 매각물건명세서에는 2번 대지가 도시계획시설도로에 저촉돼 이를 감안해 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며 조적조 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 급배수시설·위생설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 송라면 지경리 ‘지경마을’ 내에 위치하며, 단독주택과 전 등이 혼재한 해안취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로 상태 등을 고려한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지형상. 토지면적 208.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며 용적률 150% 이하, 건폐율 60% 이하, 높이 4층 이하입니다.
- 도로계획. 소로1류(폭 10m~12m)에 저촉돼 있습니다.
- 공시지가. 330,100원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 주택과 토지, 제시외 건물이 어떤 범위로 매각되는지 매각목록과 현장을 대조하세요.
- 도로저촉 확인. 2번 대지의 도시계획시설도로 저촉 위치와 실제 이용 영향을 확인하세요.
- 가격 독립 검증. 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 토지·주택 거래를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 물건 현황
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.07.27 흥해농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 남아 있는 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 실제 판단 포인트는 등기보다 주택+토지 일괄매각이라는 물건 특성입니다. 제시외 건물이 포함되고 2번 대지는 도시계획시설도로 저촉을 감안해 평가됐으며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 또한 현재 가격을 주변 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 없으므로 신건 177,358,660원을 두고 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리구조는 양호하지만, 현황과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
