대구지방법원 2025타경4272. 포항시 북구 두호동 ‘2차청우대림아파트’ 101동 3층 309호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 고혜경이고, 2016.02.26 소유권을 취득하면서 거래가액 147,500,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 97,020,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있어 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
이 사건에서 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 125,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 거래 평균은 106,000,000원, 최신 2026.07 거래는 110,000,000원입니다. 더구나 최근 거래군과 이전 거래군의 추세는 -20.3%입니다. 전체 거래 평균 115,000,000원보다도 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 1071 2차청우대림아파트 101동 3층 309호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고혜경 (2016.02.26 소유권 취득 · 거래가액 147,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 97,387,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2016.02.26 설정된 신한은행 근저당권 97,020,000원이고, 이 근저당권은 2021.09.28 한국주택금융공사, 2022.08.31 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 갑구의 신한은행 가압류 16,930,360원, 오케이저축은행 가압류 5,071,218원, 2025.11.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격대보다 신건 최저가가 높다
청우대림2 동일면적 84.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 115,000,000원이지만 최근 12개월 8건 평균은 106,000,000원이고, 최신 거래는 2026.07 110,000,000원입니다. 최근 흐름은 이전 거래군 대비 -20.3%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 10 | 127,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 10 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 8건 | 106,000,000원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.9%입니다. 따라서 전체 평균 115,000,000원이나 과거 145,000,000원·153,000,000원 거래만 보고 가격이 낮다고 평가하면 안 됩니다. 최신 거래가 110,000,000원이고 추세가 -20.3%인 만큼, 신건 최저가는 최근 거래 흐름 기준으로는 오히려 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 97,020,000원 | 97,020,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 16,930,360원 | 16,930,360원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 5,071,218원 | 5,071,218원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,428,422원 |
현재 회차 125,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 119,021,578원이 전액 배당되고 소유자 잔여 3,428,422원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 21,221,578원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 40,861,578원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘지만, 이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 1회·2회 유찰 시에도 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 현재 신건 단계의 125,000,000원은 최근 12개월 평균 106,000,000원보다 높으므로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장량초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대·다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 북측·동측·남측 약 7~8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 811,700원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 토지 표시에 두호동 산34-2번지가 포함돼 있으나, 해당 번지는 구획정리되어 임야대장상 폐쇄됐습니다.
- 단지·거래. 청우대림2는 294세대, 1990.12.03 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 115,000,000원보다 최근 12개월 평균 106,000,000원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.3%입니다. 과거 145,000,000원·153,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 쓰면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 유리하다고 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원이며 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 대지 표시 확인. 두호동 산34-2번지의 구획정리·폐쇄 사실을 원본 공부에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인도 없어, 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 문제는 가격입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균 106,000,000원의 117.9%이고, 최신 거래도 110,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -20.3%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전하다는 점과 가격 메리트를 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 신건 단계에서는 최근 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 가격 조정 여부가 핵심입니다.
