창원지방법원 2024타경3496. 경상남도 사천시 사남면 유천리 8 소재 부동산으로, 사건상 용도는 ‘기타’이고 토지는 공장용지 2,816㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-84호의 기계·기구 포함이 기재되어 있습니다. 반면 지상 컨테이너는 이설 및 철거가 용이한 물건으로 매각에서 제외됩니다.
등기 구조는 명확한 편입니다. 2023.07.05 설정된 새고성농업협동조합 근저당 3,312,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 손춘희 근저당 1,000,000,000원, 이후 배진효 가압류 240,000,000원, 안광천 근저당 500,000,000원, 사천시·국의 압류 등이 뒤따릅니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 밖에서 주장되는 유치권은 별도 검토 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사남면 유천리 8 · 경상남도 사천시 사남면 사천대로 1693 |
| 용도 / 토지 | 기타 · 공장용지 · 공업용 · 2,816㎡ |
| 소유자 | 주식회사억조개발건설 |
| 감정가 / 최저가 | 5,008,900,000원 / 5,008,900,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,937,195,038원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-84호 기계·기구 포함 · 컨테이너 제외 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.07.05 새고성농업협동조합 근저당권 3,312,000,000원입니다. 해당 근저당은 2024.09.26 확정채권양도를 원인으로 2024.12.03 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 그 뒤의 손춘희 근저당, 배진효 가압류, 임의경매개시결정, 사천시·국 압류, 안광천 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·이용 및 토지 조건
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 2,816㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 279,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고, 접도구역에 저촉됩니다.
- 매각 범위. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-84호의 기계·기구가 포함되고, 이설·철거가 용이한 컨테이너는 제외됩니다.
- 임대관계. 감정 자료상 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,008,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,489,000원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 3,312,000,000원 | 3,312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 손춘희 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 가압류 · 배진효 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 근저당 · 안광천 | 500,000,000원 | 404,411,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,052,000,000원 중 4,956,411,000원이 배당되고 95,589,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 5,008,900,000원 | 95,589,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 4,007,120,000원 | 1,087,351,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 3,205,696,000원 | 1,880,760,960원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 4,007,120,000원, 2회 유찰 시 3,205,696,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 단순히 유찰률만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 유치권 신고와 기계·기구 포함 범위를 함께 확인해야 실제 취득 부담을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 확인. 이진종합건설 주식회사의 공사대금 609,500,000원 유치권 신고에 대해 점유, 공사채권, 변제기, 견련성 등 실제 성립 요건을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-84호 기계·기구가 매각에 포함되므로 목록과 현존 상태를 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건 확인. 지상 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉, 비행안전제5구역(전술), 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 5,008,900,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 현장·수익성·대체 거래사례를 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장 리스크가 크다”
말소기준은 분명하고 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 그 점만 보면 권리 흐름은 어렵지 않습니다. 그러나 이 물건에는 609,500,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 공장용지 2,816㎡와 기계·기구를 함께 매각하는 구조입니다. 임대관계 역시 미상입니다. 게다가 신건 최저가가 5,008,900,000원인데 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 가격 우위도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 장점보다 유치권·점유·매각범위 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
