창원지방법원 2025타경1012. 진주시 상봉동 1098-31의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 158,333,480원으로 신건입니다. 건물은 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 113.3㎡, 평지·정방형이고 제2종일반주거지역에 속합니다.
권리의 중심은 2017년 6월 16일 설정된 봉곡새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 69,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 2025년 6월 5일 고효숙 명의의 채권최고액 70,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025년 11월 7일 봉곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1012 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 1098-31 · 경상남도 진주시 창렬로80번길 4-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층 · 외벽 몰탈위 페인팅·징크판넬 · 내벽 벽지 · 샷시창 |
| 토지 | 113.3㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김영일 (2017.06.16. 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 158,333,480원 / 158,333,480원 (신건) |
| 청구액 | 53,864,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 김영일이며, 2017년 6월 16일 소유권을 취득한 당일 봉곡새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 을구 6번 근저당권이 말소기준입니다. 2025년 고효숙 근저당과 같은 해 경매개시결정은 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인이 금전으로 승계할 권리는 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현묵 | 2025.01.08 | 미상 | 2025.12.26 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안도혁 | 2018.01.03 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자로 조사된 사람은 이현묵·안도혁 2명입니다. 말소기준일은 2017.06.16.인데, 안도혁의 전입은 2018.01.03., 이현묵의 전입은 2025.01.08.로 모두 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 전입 시점 기준으로는 대항력이 없습니다. 이현묵은 2025.12.26. 배당요구를 했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계는 매각물건명세서와 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,333,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,016,669원 |
| 을구 6번 근저당권 · 봉곡새마을금고 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 고효숙 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,316,811원 |
현재 최저가 158,333,480원 가정에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 139,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 16,316,811원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,333,480원 | 139,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,666,784원 | 124,093,449원 | 14,906,551원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,333,427원 | 99,114,759원 | 39,885,241원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이는 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 자료상 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가와 인수액을 합산해 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주보건대학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 113.3㎡, 대, 평지·정방형, 세로한면(불), 공시지가 613,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 이현묵·안도혁의 실제 점유 범위와 현재 거주 여부, 임대차 계약 내용을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건을 원본 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 등기된 민간임대주택 표시의 현 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 차량 진입. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능하므로 직접 현장 동선을 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 주택과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지·건물의 표시와 현황을 함께 대조하세요.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 금전 인수는 0원, 확인할 것은 점유와 행정적 상태
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.06.16. 봉곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 고효숙 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이현묵·안도혁도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 갑구에 민간임대주택등기가 남아 있으며, 감정평가상 차량 접근도 불가능합니다. 따라서 권리상 금전 승계 위험은 낮지만 현장·점유·민간임대주택등기 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 동일하므로, 입찰 판단은 현장 조건과 원본 서류 확인을 마친 뒤 정하는 것이 핵심입니다.
