광주지방법원 2024타경74404. 광주 북구 청풍동 499, 석곡로 120에 있는 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 강숙희이고, 경매를 신청한 채권자는 중소기업은행입니다. 신청채권액은 580,010,145원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.07.11. 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 690,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김형준 근저당권, 북구 압류, 신용보증기금·광주신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 단순 비교하기 어려운 단독주택·토지 결합형이고, 감정평가 당시 건물 (가,나)는 일반음식점, (다)는 변소로 이용 중입니다. 현재 가격이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이번 회차에서는 감정가와 실제 이용상태, 일괄매각 범위의 적정성을 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경74404 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 청풍동 499 · 광주광역시 북구 석곡로 120 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 건물 (가,나) 일반음식점 · 건물 (다) 변소 |
| 소유자 | 강숙희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,036,969,920원 / 297,320,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 580,010,145원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 지목 대 · 330.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 251,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준은 2022.07.11. 중소기업은행 근저당권이고, 이후 김형준 근저당권 360,000,000원, 북구 압류, 신용보증기금 가압류 10,027,787원, 광주신용보증재단 가압류 25,500,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 감정가 10.37억에서 2.97억까지
감정가는 1,036,969,920원이고 현재 최저매각가는 297,320,000원입니다. 5회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 28.67%입니다. 다음 회차가 이어질 경우 6회 유찰 시 237,856,000원, 7회 유찰 시 190,284,800원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 297,320,000원 | 793,170,267원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 237,856,000원 | 851,801,771원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 190,284,800원 | 898,706,974원 |
③ 예상배당표 (매각가 297,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,962,480원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 690,000,000원 | 292,357,520원 |
| 3. 근저당 · 김형준 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 10,027,787원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 297,320,000원 가정 시 집행비용 4,962,480원을 제외한 292,357,520원이 중소기업은행에 배당되고, 후순위 근저당·가압류는 배당이 없습니다. 전체 채권 기준 미배당액은 793,170,267원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각 범위 — 반드시 현물과 맞춰 볼 부분
감정요항표의 건물 부분에는 공부와의 차이가 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 매각물건의 개별 토지 목록에는 공부상 지목과 현황 이용이 다른 부분이 별도로 적시돼 있으므로, 입찰 전에는 목록별 지번·경계·현황 이용과 일괄매각 포함 범위를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 청풍동 소재 청풍수련장 북측 인근. 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 자연마을 내에 위치해 있으며, 이용상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 건물 (가,나)는 일반음식점, (다)는 변소로 이용 중입니다.
- 건물 구조. (가,나,다) 모두 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. (가,다)는 위생 및 급배수설비, (나)는 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지계획. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 토지 형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 251,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.11. 중소기업은행 근저당권이 기준이며 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 영업 여부, 인도 범위는 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 일반음식점 이용 확인. 사건 용도는 단독주택 + 토지이지만 감정평가상 (가,나)는 일반음식점으로 이용 중이므로 실제 이용상태를 기준으로 판단하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물·태양광·수목이 포함되므로 현존 여부와 관리상태를 확인하세요.
- 토지 목록 확인. 목록3은 주차장, 목록4·5는 전으로 등재돼 있으나 현황은 주상용 부속토지입니다. 지목·현황·경계를 목록별로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 우위를 단정하지 말고 건물 상태·토지 활용·현재 영업 이용을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단독주택과 토지가 결합돼 있고, 감정평가상 일반음식점으로 이용되며 제시외건물·태양광·수목까지 일괄매각에 포함됩니다.
감정가 1,036,969,920원에서 5회 유찰돼 최저가가 297,320,000원까지 내려왔지만, 이번 사건은 단순히 “감정가의 28.67%니까 싸다”는 식으로 접근할 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 가격 판단은 현장 검증 후. 입찰의 승부처는 말소 여부가 아니라 실제 건물 상태, 음식점 이용, 토지별 현황과 일괄매각 대상의 가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
