창원지방법원 2025타경1070. 진주시 집현면 정평리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기 건물은 정평리 148-3, 도로명주소는 응석로 127-36으로 확인되며, 소유자는 백정득입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이고, 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방이 되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2015.08.24. 설정된 진주시산림조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 남아 있는 정지영의 근저당권 250,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 관련 전입자는 박해성·염성철 2명이지만 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 여부와 별개로 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1070 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 집현면 정평리 148-1 |
| 등기 건물 소재 | 경상남도 진주시 집현면 정평리 148-3 · 경상남도 진주시 집현면 응석로 127-36 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 외벽 사이딩판넬, 일부 하단 치장벽돌 · 샷시창 |
| 소유자 | 백정득 |
| 감정가 / 최저가 | 449,689,600원 / 449,689,600원 (신건) |
| 청구액 | 194,434,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.08.24. 진주시산림조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채무자는 최초 권인정이었고, 2019.07.09. 계약인수로 채무자가 백정득으로 변경됐습니다. 2019.06.07. 설정된 정지영 근저당권 250,000,000원은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2016년 강영규 근저당권과 2017년 정차진 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차 관계 — 전입 2명, 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박해성 | 2020.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염성철 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·유찰 구조 — 이 사건은 ‘싸다’보다 조건 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 449,689,600원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 359,751,680원, 2회 유찰 시 287,801,344원입니다. 다만 이 사건은 가격 자체보다 분묘·맹지·농지취득자격증명·지분매각·경계 문제를 먼저 해소해야 하는 유형입니다. 권리 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 449,689,600원 | 442,792,704원 | 67,207,296원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 359,751,680원 | 353,915,156원 | 156,084,844원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 287,801,344원 | 282,972,125원 | 227,027,875원 |
③ 예상배당표 (매각가 449,689,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,896,896원 |
| 1. 근저당 · 진주시산림조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정지영 | 250,000,000원 | 182,792,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 510,000,000원 중 442,792,704원이 배당되고 67,207,296원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·현황 리스크 — 이 사건의 진짜 핵심
- 지분매각. 목록7은 지분매각입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㄱ·ㄴ은 매각에 포함되고, 이설 및 철거가 용이해 보이는 ㄷ·ㄹ은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 확인. 목록2 토지 북측 일부에는 인접필지 정평리 산206 지상 건물의 일부가 걸치는 것으로 조사돼 정확한 위치는 측량이 필요합니다.
- 수목. 지상 소재 수목은 토지가격에 포함 평가됐습니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이 포함되며, 보전산지·임업용산지와 관련된 토지가 있습니다.
- 가축사육 제한. 각 토지에는 가축사육제한구역이 적용됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 집현면 정평리 평방저수지 남측 근거리에 위치하며 주위는 임야와 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 주택. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방이 되어 있습니다.
- 토지. 확인 토지 정보는 지목 전, 면적 477㎡, 생산관리지역, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 10,800원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장확인. 목록7의 분묘 4기 위치와 추가 분묘 가능성을 현장에서 확인하고, 분묘기지권 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 농취증 선확인. 목록1·5·6의 농지취득자격증명 발급 가능 여부 또는 농지가 아니라는 사실의 증명 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지·도로관계 확인. 지적도상 맹지와 현황 도로 이용 상태를 지적도·현황·도로권리 관계로 함께 확인해야 합니다.
- 목록7 지분 범위 확인. 지분매각인 목록7의 정확한 지분과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 측량. 목록2와 정평리 산206 건물의 경계 중첩 여부는 측량으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 제시외 건물 구분. 매각 포함 ㄱ·ㄴ과 제외 ㄷ·ㄹ의 위치·사용상태를 현장에서 구분해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박해성·염성철은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 쉬운 물건은 아니다
등기와 임차관계만 보면 구조는 명확합니다. 2015.08.24. 진주시산림조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 정지영 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 전입자도 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기 밖에서 올라갑니다. 분묘 4기와 분묘기지권 가능성, 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록7 지분매각, 제시외 건물의 포함·제외, 목록2 경계 측량 문제가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만, 물건 자체의 현황·토지 리스크는 높은 사건”입니다. 신건 가격 449,689,600원에 접근하기 전에 이 조건들을 실제로 해소할 수 있는지부터 확인하는 것이 우선입니다.
