창원지방법원 2025타경30804. 진주시 충무공동 25-7의 1층 106호 근린시설로, 감정평가상 현재 식당으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 진옥기이고, 2015.09.14 주식회사경남은행이 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.04.23 경남은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
점유관계에는 실제 임차인 구도애 1명이 확인됩니다. 점유 부분은 에나로그집, 전입일은 2024.11.29로 말소기준일인 2015.09.14보다 늦습니다. 따라서 전입 순서상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 입찰 전 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층106호 · 도로명 경상남도 진주시 에나로77번길 5-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 식당 이용 · 기호(2), (3) 주차장 이용 |
| 소유자 | 진옥기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 504,700,000원 / 504,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 348,119,513원 |
| 말소기준권리 | 2015.09.14 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 구조 | 일괄매각 · 목록 2, 3은 지분매각이며 목록 1에 화체된 공용부분(주차장)으로 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 후 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2015.09.14 설정된 주식회사경남은행 근저당권 420,000,000원입니다. 같은 날 진옥기가 소유권을 이전받았고, 이후 등기상 확인되는 권리는 2025.04.23 임의경매개시결정입니다. 경매개시결정은 말소기준 뒤에 들어온 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구도애 | 에나로그집 | 2024.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
구도애의 전입일은 2024.11.29로 말소기준권리인 경남은행 근저당의 2015.09.14보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자 및 배당요구도 확인이 필요한 상태입니다. 다만 현재 배당분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 가격·배당 시나리오 — 현재는 감정가 100% 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 504,700,000원입니다. 권리인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득금액도 현재 회차에서는 504,700,000원으로 동일합니다. 다만 이 사건은 근린시설이며, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하기보다 실제 상권·임대조건·물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 504,700,000원 | 420,000,000원 | 0원 | 77,253,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 403,760,000원 | 397,322,400원 | 22,677,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 323,008,000원 | 317,685,888원 | 102,314,112원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 504,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,447,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,253,000원 |
현재 매각가 504,700,000원 가정 시 경남은행 근저당은 채권최고액 기준 420,000,000원 전액 배당되고 소유자 잔여는 77,253,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국승강기안전공단 동측 인근. 주위는 단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 기호(1) 1층 106호는 식당, 기호(2)·(3) 2층 201호·3층 301호는 주차장으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측·남서측으로 각각 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적 900.1㎡·공시지가 496,800원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 특정. 호별 표시가 없어 집합건축물대장 건축물현황도로 조사된 사건입니다. 1층 106호 및 일괄매각되는 주차장 부분의 실제 위치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 2, 3은 지분매각이며 목록 1에 화체된 공용부분(주차장)으로 감정평가됐습니다. 매각목록과 등기·건축물 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 임차관계. 구도애의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 현재 점유상태는 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가와 최저가가 같은 504,700,000원 신건입니다. 근린시설의 실제 경쟁력은 상권·임대조건·건물 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 확인은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 골격은 명확합니다. 2015.09.14 경남은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 구도애의 전입은 2024.11.29로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다고 물건 전체가 단순한 것은 아닙니다. 1층 106호 식당과 함께 2층 201호·3층 301호의 주차장 지분이 일괄매각되고, 호별 표시가 없어 현황도를 기준으로 조사됐다는 확인 사항이 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 동일한 504,700,000원입니다. 따라서 이 사건은 권리인수 위험보다 매각 범위·현장 점유·근린시설 자체의 가격 적정성을 확인하는 것이 입찰의 승부처입니다.
