창원지방법원 2025타경30881. 진주시 충무공동 25-7 소재 물건으로, 감정 이용상태는 기호(1) 1층 108호가 근린생활시설, 기호(2)·(3) 2층 201호와 3층 301호는 주차장입니다. 현재 소유자는 구도애이며, 2018.12.03. 경남은행이 채권최고액 275,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 학산새마을금고 가압류, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 매각 범위입니다. 매각물건명세서 비고에 “일괄매각 · 목록 2,3 지분매각”이 명시돼 있으므로, 1층 근린생활시설만 단독으로 사는 구조로 이해하면 안 됩니다. 입찰 전 일괄 대상과 각 지분의 정확한 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30881 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층108호 · 도로명 경상남도 진주시 에나로77번길 5-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 근린생활시설 · 기호(2), (3) 주차장 |
| 소유자 | 구도애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 302,700,000원 / 302,700,000원 (신건) |
| 청구액 | 224,890,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 2,3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.12.03. 경남은행 근저당입니다. 과거 진주남부농업협동조합 근저당과 2016년 경남은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리 이후의 학산새마을금고 가압류 26,650,000원, 경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 1,970,369원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소휘 | 공룡빵 진주혁신점 | 10,000,000원 | 900,000원 | 2024.12.23 | 2025.08.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이소휘 1명입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 900,000원이며 2025.08.12. 배당요구를 했습니다. 전입일 2024.12.23.은 말소기준권리인 2018.12.03.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,037,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 가압류 · 학산새마을금고 | 26,650,000원 | 22,662,200원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,970,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 303,620,369원 중 채권자 예상배당은 297,662,200원, 미배당은 5,958,169원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,700,000원 | 297,662,200원 | 5,958,169원 | 0원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 242,160,000원 | 237,969,760원 | 65,650,609원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,728,000원 | 190,215,808원 | 113,404,561원 | 0원 | 미충족 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권도 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 진주시 충무공동 소재 한국승강기안전공단 동측 인근으로, 주변은 단독주택·도로변 근린생활시설·주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호(1) 1층 108호는 근린생활시설, 기호(2)·(3) 2층 201호와 3층 301호는 주차장으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물이며, 옥내 위생·급배수설비, 소화전설비, 엘리베이트가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남서측으로 각각 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 900.1㎡, 평지, 공시지가 496,800원/㎡이며 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록 2·3이 지분매각이므로 일괄 대상과 각 지분 범위를 매각물건명세서 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 이소휘는 대항력은 없지만 공룡빵 진주혁신점으로 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태와 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자 정보가 없어 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구 사실과 함께 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설의 거래·임대수익 등을 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 매각대상 범위를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 매각 범위가 승부처
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.12.03. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이소휘도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 302,700,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 일괄매각과 목록 2·3의 지분매각입니다. 권리만 보고 1층 108호 단독 물건처럼 접근하기보다, 일괄 대상·지분 범위·주차장 이용관계와 임차인 점유를 함께 확인해야 합니다. 권리는 양호, 가격은 검증 필요, 매각 범위는 필수 확인. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
