광주지방법원 2026타경13. 영암군 삼호읍 용앙리 ‘영암삼호퀸스빌2차’ 201동 6층 603호 아파트입니다. 말소기준은 2021년 3월 24일 하나은행 근저당권 44,000,000원이고, 그 뒤 2023년 국세 압류와 2026년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
현재 소유자는 안수빈이고, 2026년 6월 10일 2026년 3월 1일자 상속을 원인으로 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매개시결정은 그보다 앞선 2026년 1월 20일에 기입됐습니다. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유상태 자체는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경13 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 390-1 영암삼호퀸스빌2차아파트 201동 6층603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.8044㎡ · 지하1층~지상14층 중 6층 · 남동향 · 복도식 |
| 현재 소유자 | 안수빈 · 2026.06.10. 소유권이전(2026.03.01. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.03.24. 하나은행 근저당권 · 채권최고액 44,000,000원 |
| 경매 청구액 | 29,015,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤는 정리된다
임차인 없음. 말소기준권리는 2021.03.24. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 2023.01.11. 국세 압류와 2026.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 하나은행 채권최고액 44,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
영암삼호퀸스빌2차는 498세대, 2006.05.25. 준공 단지입니다. 대상 면적 59.8044㎡와 매칭되는 최근 실거래 12건의 평균은 63,208,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 64,000,000원, 표본 최저는 58,000,000원, 최고는 67,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.8㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 3 | 61,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 6 | 64,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 4 | 61,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 63,208,333원 |
현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 또한 최근 12건의 최고 거래가 67,000,000원보다도 높고, 최신 거래 64,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,376,000원 |
현재 회차에서는 하나은행 채권최고액 44,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 22,376,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 44,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 44,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 1,663,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암군 삼호읍 용앙리 영암삼호퀸스빌2차아파트 201동에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 기간도로 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층~지상14층 건물 중 6층 603호이며 남동향·복도식입니다. 급배수·위생·소방·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차선, 동측·남측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하며 단지 출입구는 동측 도로변에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 중로1류 저촉, 중로2류 접합입니다. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 262,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 영암삼호퀸스빌2차는 498세대, 2006.05.25. 준공입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 권리 안정성과 가격 경쟁력은 별개로 봐야 합니다.
- 최근 거래 대조. 최신 거래는 2026.04. 64,000,000원이고 최근 12건 최고도 67,000,000원입니다. 응찰가 판단 시 직접 비교가 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 다시 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.10. 현황조사 당시 미납관리비 약 530,000원이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 배당 변수. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만 가격은 높다”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2021년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 63,208,333원의 107.6%이고 최신 거래 64,000,000원보다 높습니다. 최근 12건 최고 거래가 67,000,000원보다도 신건 최저가가 높다는 점이 핵심입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로. 이 물건은 싸게 나온 경매라기보다, 권리 위험이 낮은 대신 시세 대비 가격 검증이 필요한 물건에 가깝습니다.
