광주지방법원 2026타경53. 목포 산정동 라인아파트 101동 305호, 전용 84.7㎡ 아파트입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 전세권입니다. 문영진은 2018.06.08. 건물 전부에 전세금 95,000,000원의 전세권을 설정했고, 매각물건명세서에는 전입일자 및 확정일자도 2018.06.08.로 기재돼 있습니다. 반면 말소기준은 2023.07.12. 목포시 압류이므로 이 전세권은 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 104,000,000원에서 제공된 배당 가정대로라면 집행비용 2,256,000원을 제외하고도 문영진에게 전세금 95,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 6,744,000원이 남습니다. 그래서 현재 회차 예상 인수액은 0원입니다. 다만 이 안전성은 전세금이 전액 변제된다는 현재 가격 가정에 붙는 조건입니다. 배당이 전액에 미치지 못하면 그 미변제 잔액은 매수인이 인수한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 101동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.7㎡ · 지하1층/지상12층 제101동 내 3층 |
| 사용승인일 | 1991.01.16 |
| 소유자 | 김숙희 · 2014.11.20. 매매 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
현재 권리관계에서 결정적인 순서는 2018.06.08. 문영진 전세권 → 2023.07.12. 목포시 압류(말소기준) → 2026.03.16. 임의경매개시결정입니다. 전세권은 말소기준보다 앞서 있고, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다. 다만 이번 신건 매각대금 가정에서는 전세금 95,000,000원이 전액 배당되므로 실제 잔존 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문영진 | 95,000,000원 | 2018.06.08 / 2018.06.08 | 대항력 있음 | 배당 필요 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 신건 1.04억은 최근 거래보다 높다
라인아파트 동일 전용면적 84.7㎡의 실거래 12건 평균은 97,500,000원입니다. 하지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 97,857,142원, 최신 거래는 2026.04. 102,000,000원입니다. 현재 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.3%이고, 최신 거래보다도 높습니다. 최근과 과거 거래 비교 추세는 +0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.7㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 84.7㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 11 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 84.7㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2025.07 | 84.7㎡ | 12 | 102,000,000원 |
| 2024.12 | 84.7㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 84.7㎡ | 7 | 92,500,000원 |
| 2024.01 | 84.7㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.09 | 84.7㎡ | 5 | 112,500,000원 |
| 2023.07 | 84.7㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.7㎡ | 7건 | 97,857,142원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 2. 을구 19번 전세권 · 문영진 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,744,000원 |
현재 회차에서는 문영진 전세금이 전액 배당돼 예상 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 — 최저가가 내려가도 전세금 인수 위험이 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 104,000,000원 | 95,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 13,697,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 30,038,080원 |
매각물건명세서 문구대로라면 배당에서 전세금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 1회 유찰 시에는 매각가 83,200,000원만 보는 것이 아니라 미배당 13,697,600원의 인수 위험을 함께 봐야 하고, 2회 유찰 시에는 30,038,080원까지 커집니다. 이 유형은 최저가 하락만으로 실질 부담이 같은 비율로 내려가지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신중앙시장 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상12층, 사용승인일 1991.01.16. 외벽은 시멘트 모르타르 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 245,100원/㎡, 평지·가로장방형 아파트 건부지입니다.
- 단지 규모. 라인아파트 360세대, 동일면적 84.7㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 배당액 확인. 현재 회차는 95,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 배당표에서 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당 인수 계산. 유찰 시 낙찰가만 비교하지 말고 문영진 전세금의 미변제 잔액까지 실질취득비용에 포함해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 104,000,000원은 최근 12개월 평균 97,857,142원의 106.3%이고 최신 거래 102,000,000원보다도 높습니다.
- 권리 순서 재확인. 2018.06.08. 전세권이 2023.07.12. 말소기준 압류보다 앞선다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유관계, 관리비 체납, 내부 상태와 인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건은 비싸고, 유찰 뒤에는 전세금이 따라온다
이 물건은 “전세금 95,000,000원이 전액 배당되는 현재 회차”만 놓고 보면 예상 인수액이 0원입니다. 그러나 권리의 본질은 말소기준보다 앞선 문영진의 전세권입니다. 신건 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균 97,857,142원보다 높고 최신 거래 102,000,000원도 웃돕니다. 반대로 유찰돼 매각가가 낮아지면 전세권 배당 부족분이 생겨 매수인 인수 위험이 커집니다. 즉 신건에는 가격 메리트가 없고, 유찰 뒤에는 선순위 전세금의 미배당 인수까지 계산해야 하는 사건입니다. 권리와 가격을 분리하지 말고 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
