광주지방법원 2026타경57. 영암군 금정면 안노리 1190-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 562㎡이고 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬래브 위 함석지붕 단층 주택으로 이용 중입니다. 감정가 80,958,520원에서 현재 최저가는 75,815,520원으로 내려와 있지만, 권리분석의 핵심은 2012년부터 전입한 임차인과 건물이 걸쳐 있는 매각외 대지입니다.
등기부상 2000.10.31 설정된 금정농업협동조합 근저당권 37,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.17 금정농업협동조합 가압류 15,671,354원이고, 이후 2025.01.02 가압류와 2026.03.20 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 나진일의 전입일 2012.11.29는 이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 대항력 및 보증금 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경57 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 금정면 안노리 1190-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 562㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브 위 함석지붕 단층 |
| 소유자 | 정기임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 80,958,520원 / 75,815,520원 |
| 경매 청구액 | 36,527,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 · 비닐하우스는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
2000.10.31 금정농업협동조합 근저당권 37,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 분석상 기준이 되는 권리는 2024.12.17 금정농업협동조합의 가압류 15,671,354원입니다. 이후의 농업협동조합중앙회 가압류 40,948,175원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 나진일 본인의 점유·전입 정보입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나진일 | 미상 | 2012.11.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 약 12년 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제의 최종 성립 여부와 금액을 확정하기 어렵습니다. 따라서 현재 최저가 75,815,520원만을 매수 비용으로 보고 판단해서는 안 됩니다. 실제 인수해야 할 임차보증금이 존재한다면 그 금액만큼 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 93.65% 최저가만으로는 메리트를 확정할 수 없다
현재 최저매각가는 75,815,520원으로 감정가 80,958,520원의 93.65% 수준입니다. 차이는 5,143,000원입니다. 다만 이 사건은 동일·유사 물건의 최근 실거래 기준가가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,815,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,679원 |
| 1. 가압류 · 금정농업협동조합 | 15,671,354원 | 15,671,354원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 40,948,175원 | 40,948,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,431,312원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구액 56,619,529원이 전액 배당되고 17,431,312원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이며, 특히 나진일의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 법정지상권·매각범위 — 이 사건의 두 번째 핵심
매각물건명세서에는 본건 건물 등이 안노리 1146-1 및 1147-2 일부에 걸쳐 있다고 명시돼 있습니다. 동시에 본건 건물을 위해 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명하다고 기재돼 있습니다.
또한 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 반면 본건 지상 및 인접지상에 있는 철거가 용이한 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에서 ‘보이는 시설물’과 실제 취득 대상이 일치한다고 전제하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전남 영암군 금정면 안노리 소재 아시아종묘 남서측 인근으로, 주변은 주택과 전·답 등이 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 562㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 18,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 나진일 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 타 지번 경계 확인. 안노리 1190-5와 1146-1·1147-2의 지적 경계 및 실제 건물 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각외 대지에 대한 건물의 존립권원이 인정되는지 별도 검토가 필요합니다.
- 매각범위 대조. 제시외 건물은 포함되지만 철거가 용이한 비닐하우스는 제외되므로 현장 시설물과 매각목록을 구분해야 합니다.
- 회차별 배당 변화 확인. 2회 유찰 시 가정 매각가 48,521,932원에서는 9,370,992원의 채권 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “94% 최저가”보다 권리 불확실성이 크다
이 물건은 0회 유찰 상태에서 최저가가 감정가의 93.65%로 정해져 있습니다. 하지만 현재 할인폭은 투자 판단의 중심이 아닙니다. 2012.11.29 전입한 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이라 실질취득액을 확정할 수 없고, 건물이 매각외 대지인 안노리 1146-1·1147-2 일부에 걸쳐 있으며 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다.
따라서 이 사건은 ‘최저가 75,815,520원짜리 주택’으로 단순하게 볼 수 없습니다. 임차인의 대항력·보증금 인수 여부와 타 지번 위 건물의 존립권원을 먼저 확정한 뒤에야 입찰가격을 논할 수 있습니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
