광주지방법원 2026타경88. 오룡마을휴먼시아 204동 20층 2002호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 256,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.21입니다. 현재 공유자는 김은우·박은숙 각 2분의 1이며, 두 사람은 2023.08.18 거래가 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 143,000,000원입니다. 이후 이지엔피엘대부의 근저당권·전세권과 카드사 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류까지 모두 말소기준 이후입니다. 등기만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 김은우의 전입일은 2021.01.21로 말소기준보다 빠르므로 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경88 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 204동 20층2002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 비교대상 84.51㎡ · 20층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김은우 2분의 1 · 박은숙 2분의 1 |
| 취득 | 2023.08.18 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 125,561,686원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
2021년 김은우 명의 전세권은 전세금 150,000,000원으로 설정됐다가 2023년 전세금 200,000,000원으로 변경됐고, 2023.08.18 말소됐습니다. 같은 날 김은우와 박은숙이 공동으로 소유권을 취득하고 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 등기부상 존속하는 2021년 전세권 자체는 없습니다.
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은우 현재 등기상 공유자와 동일인 | 2021.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 2.56억은 최근 평균의 137.9%
오룡마을휴먼시아는 660세대, 2009.08.05 준공 아파트입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 185,583,333원이고, 최신 거래는 2026.04 192,500,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 256,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.51㎡ | 1 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 185,583,333원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~205,000,000원입니다. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.9%로, 최근 평균뿐 아니라 최근 거래 최고가 205,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서 “시세보다 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이지엔피엘대부주식회사 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 전세권 · 이지엔피엘대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 22,987,968원 | 22,987,968원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 28,115,569원 | 28,115,569원 |
| 7. 가압류 · 신한카드주식회사 | 7,600,833원 | 7,600,833원 |
| 8. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,740,225원 | 12,740,225원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,171,405원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구 237,444,595원이 전액 배당되고 소유자 잔여 14,171,405원이 발생하며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 김은우의 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 만큼, 이 계산만으로 실제 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 237,444,595원 | 0원 | 14,171,405원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 36,311,795원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 76,698,355원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 2002호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 560,700원/㎡입니다.
- 단지. 오룡마을휴먼시아는 660세대, 2009.08.05 준공이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다.
⑥ 별도 확인사항
- 김은우의 법적 지위. 2021.01.21 전입자와 현재 공유자가 동일인입니다. 실제 임차관계인지, 소유·가족·관계인 점유인지 원본 자료와 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 모두 확인되지 않아 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 과거 전세권. 김은우 명의 전세권은 2023.08.18 말소됐으므로 현재 등기상 존속하는 전세권은 아닙니다.
- 관리비. 2026년 4월 기준 미납관리비 약 900,890원이 기재돼 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 옥탑층. 현황 옥탑층을 포함하여 감정평가됐고 옥탑층을 포함해 매각됩니다.
- 가격. 신건 최저가 256,000,000원은 최근 12개월 평균 185,583,333원의 137.9%입니다. 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
맺으며 — 가격도 권리도 ‘확인 후’
이 물건은 후순위 등기권리만 보면 정리가 단순합니다. 하나은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 김은우의 전입일이 2021.01.21로 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현재 공유자와 동일인이라는 점 때문에 실제 임차인인지부터 확인해야 합니다.
가격도 현재 회차에서는 불리합니다. 신건 256,000,000원은 최근 12개월 평균 185,583,333원의 137.9%이고, 실거래 최고 205,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 시 204,800,000원도 최근 평균과 최신 거래보다 높은 구간입니다. 2회 유찰 시 163,840,000원으로 내려오더라도 선순위 점유 관계가 정리되지 않으면 실질취득액은 여전히 계산할 수 없습니다. 결론은 신건 가격 메리트 없음, 선순위 점유 리스크 미확정 — 원본 확인 전 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
