광주지방법원 2026타경50167. 목포시 용해동 유창파크아파트 4층 406호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 물건입니다. 사용승인일은 1991.07.03입니다. 현재 공유자는 이나연·이서연으로 각각 지분 2분의 1이고, 2025.05.15 상속을 원인으로 2026.02.23 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
현재 권리분석의 기준은 2022.10.24 한국양계축산업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 매각에 따라 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 앞선 한국주택은행 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2007.07.26 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50167 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 138-9 유창파크아파트 4층 406호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이나연 2분의 1 · 이서연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 27,120,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 조사 내역 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준권리는 2022.10.24 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당이며, 2026.03.12 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 근저당 | 한국양계축산업협동조합 | 36,000,000원 | 매각으로 소멸 |
| 임차인 | 없음 | - | 인수 없음 |
| 매수인 인수 | 해당 없음 | 0원 | 권리상 단순 |
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 7,000만원이 높다
유창파크맨션 전용 84.96㎡ 실거래 7건 가운데 최근 12개월 거래는 3건입니다. 전체 7건 평균은 60,857,142원이지만, 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 57,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 64,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 10.6% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.96㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 37,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 84.96㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2021.12 | 84.96㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 3건 | 57,000,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.8%입니다. 최신 거래 64,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 60,857,142원과 비교해도, 최근 평균 57,000,000원과 비교해도 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,340,000원 |
70,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 36,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 32,340,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 70,000,000원 | 36,000,000원 | 32,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 36,000,000원 | 18,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 36,000,000원 | 7,593,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 56,000,000원으로 최근 12개월 평균 57,000,000원과 비슷한 구간에 진입합니다. 2회 유찰 시에는 44,800,000원입니다. 권리구조는 각 시나리오에서 모두 매수인 인수 0원으로 동일하며, 가격 조건만 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포이로초등학교 남측 인근으로, 부근은 아파트단지와 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하며 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 406호이며, 사용승인일은 1991.07.03입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급수설비, 개별난방설비, 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측과 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 208,500원/㎡, 지형은 완경사·부정형입니다.
- 단지 규모. 유창파크맨션은 30세대로, 최근 거래 건수가 많지 않아 개별 거래가격 편차를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 122.8%입니다. 현재 가격을 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 10.6% 낮아진 상태이므로 과거 전체 평균만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 현황상 동 확인. 소재지에 A·B·C동이 존재하고 현황상 본건은 C동으로 확인되므로 현장 위치를 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 폐문부재 확인. 감정조사는 폐문부재로 외부관찰에 의해 이루어졌으므로 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 대지권 토지 확인. 대지권의 목적인 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있다는 점을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 조사 내역도 없어, 매수인 인수액이 0원인 단순한 권리구조입니다. 하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 57,000,000원의 122.8%이고, 최신 거래 64,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 10.6% 하락했습니다.
현재 회차에서는 권리 안전성보다 가격 부담이 더 크게 보이는 물건입니다. 1회 유찰 시 56,000,000원으로 최근 12개월 평균과 비슷한 수준에 들어오고, 2회 유찰 시 44,800,000원까지 내려갑니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”가 아니라 “최근 하락 시세를 감안해 어느 회차에서 가격이 맞느냐”입니다.
