광주지방법원 2026타경50184. 무안읍 성남리 서라아파트 102동 8층 808호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 18층 건 중 8층입니다. 현재 소유자는 임보라이고, 2021년 6월 30일 박희옥으로부터 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 권리의 기준은 2018년 9월 17일 설정된 무안농업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이후 압류와 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 현재 회차의 투자 판단은 권리보다 가격에서 갈립니다. 동일 면적 최근 12건 평균이 86,916,666원인데 신건 최저가가 91,000,000원으로 최근 평균의 104.7%입니다. 최신 2026년 4월 거래도 90,000,000원입니다. 따라서 인수액이 없다는 이유만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성남리 811-6 서라아파트 102동 8층808호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.985㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 건 중 8층 |
| 소유자 | 임보라 (2021.06.30. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 10,865,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018년 9월 17일 무안농업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 그 뒤 2020년 광산구 압류, 2023년 서민금융진흥원·국민행복기금 가압류, 2025년 페퍼저축은행·에스비아이저축은행 가압류와 2026년 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 2025년 6월 23일 리드코프 가압류 6,814,298원은 2025년 7월 23일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 9,100만원 신건은 최근 평균보다 높다
서라아파트 동일 면적 59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,916,666원, 최신 거래는 2026년 4월 90,000,000원이며, 현재 최저매각가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 6 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 86,916,666원 |
표본 범위는 50,000,000원~108,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 신건 최저가 91,000,000원은 최고가보다 낮지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균 86,916,666원보다 높고 최신 90,000,000원 거래보다도 높은 금액입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 무안농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,424,996원 | 11,424,996원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,269,398원 | 9,269,398원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 7,269,128원 | 7,269,128원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 9,669,406원 | 9,669,406원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사에스비아이저축은행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,329,072원 |
배당 계산에 반영된 채권 합계는 55,632,928원이며 현재 회차 예상배당도 55,632,928원입니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 무안읍 성남리 무안군보건소 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 18층 건 중 8층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 단지. 서라아파트는 434세대, 사용승인일은 1996.10.14이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역에 접하며, 공시지가는 359,500원/㎡입니다. 토지는 평지이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 86,916,666원의 104.7%입니다. 권리상 인수 0원만 보고 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 미납관리비. 2026년 3월 기준 5,220,000원입니다. 공용부분과 전유부분을 관리주체에 구분 확인하고 실제 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원입니다. 각 회차 가격과 최근 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 강제경매개시결정 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있으므로 배당요구종기 이후 채권신고와 배당표 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 말소기준은 2018년 무안농업협동조합 근저당이고, 이후 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 86,916,666원의 104.7%이고 최신 90,000,000원 거래보다도 높습니다. 여기에 미납관리비 5,220,000원의 공용부분 승계 가능성과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로 검토입니다. 이 건의 승부처는 인수권리가 아니라 실제 점유·관리비를 확인한 뒤 최근 실거래보다 충분한 가격 여유를 확보하느냐에 있습니다.
